剛看了鄭州2025年11月新房成交TOP19榜單，一套數(shù)據(jù)能夠看到最真實(shí)的鄭州樓市。從北龍湖4萬7一平的豪宅到港區(qū)4千7一平的剛需盤，價格差了整整十倍。而更值得玩味的是，每個價格段都有人買單，每個區(qū)域都有人進(jìn)場。PS. 數(shù)據(jù)來源備案數(shù)據(jù)，并非市場及時成交，部分項(xiàng)目可能會有滯后。看這份榜單，第一感覺就是：鄭州樓市已經(jīng)不是一個扁平市場了，更像是兩個平行世界在同時運(yùn)行。一邊是東區(qū)的金茂璞逸云湖，套均總價一千多萬還能賣出32套，4.7萬的平均單價絲毫不影響該項(xiàng)目的幾近清盤。另一邊是航空港區(qū)瀚海新城，30萬一套，單價不到5000，也賣了44套。就連同一個惠濟(jì)區(qū)同一家開發(fā)商都在自己打自己。惠濟(jì)板塊的招商攬閱套均總價208萬，南陽路板塊的招商嵩云序總價就來到了273萬。除了精裝和毛坯的差別，還有一點(diǎn)在于，板塊價值比區(qū)域標(biāo)簽更重要。數(shù)據(jù)不說謊：榜單前19名，單價2萬以上的有1個，1.5萬-2萬的4個，1萬-1.5萬的8個，1萬以下的6個。從區(qū)域表現(xiàn)來看，簡直是一場赤裸裸的“地域歧視”。金水區(qū)還是那個金水區(qū)，即便市場再冷，它也有底氣賣到2萬+。越秀金水觀萃能夠登頂，本質(zhì)上不僅僅是產(chǎn)品多牛，還有地段足夠硬。金水區(qū)的教育、配套、成熟度，依然是鄭州改善客的首選。鄭東新區(qū)雖然有四個項(xiàng)目上榜，但打法完全不同。北龍湖的金茂直接沖頂，47513的單價刷新認(rèn)知；白沙的城發(fā)和府、銀榕居、鄭住永盛苑只能在萬元檔廝殺。同一個行政區(qū)，板塊能差出4倍的價差，沒辦法，這就是價值高地和概念新區(qū)的本質(zhì)差別。中原區(qū)、二七區(qū)、經(jīng)開區(qū)......這些區(qū)域中，除了大正水晶森林外，其他都守住了萬元線。塔尖是金茂璞逸云湖，47513元/㎡。買這里的人，買的已經(jīng)不是房子了，是圈層，是資源，是北龍湖這三個字代表的“鄭州天花板”。往下一層是2萬+俱樂部，只有越秀鄭軌金水觀萃一個玩家。1.5萬-2萬是改善主戰(zhàn)場，招商嵩云序19479、信達(dá)棠樾七里15603、招商攬閱15016…這個區(qū)間競爭最激烈，也是產(chǎn)品力比拼較狠的區(qū)間。但凡產(chǎn)品有點(diǎn)硬傷，在這個價位段根本賣不動。1萬-1.5萬是剛改集中營，8個項(xiàng)目擠在這里。萬科翠灣中城12540、鄭軌云麓12876、亞星觀樾13369…這是鄭州樓市的基本盤，也是成交量最大的區(qū)間。上榜項(xiàng)目的共性是價格適中、面積適中、地段適中。1萬以下是極致剛需區(qū)，4個項(xiàng)目苦守。瀚海新城4786、金地和樾春曉4658…這些項(xiàng)目要么遠(yuǎn)，要么偏，但共同點(diǎn)是：總價可控。每個價格段都有人買，但每個價格段都在內(nèi)卷。4萬+的拼產(chǎn)品力，1萬+的拼性價比，5千+的拼總價......沒有哪個區(qū)間是輕松的。看面積偏好，能看出鄭州人買房心態(tài)的變化。現(xiàn)在的鄭州市場，沒有統(tǒng)一的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，只有分層的面積偏好。豪宅做大，剛需做小，改善做精。無論如何，這些項(xiàng)目能在11月殺出來，都值得說道說道。在這樣一個分化加劇、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的市場里，沒有通用的成功公式，只有適配的生存法則。當(dāng)有人還在爭論鄭州房價會漲會跌時，這19個項(xiàng)目已經(jīng)用真實(shí)成交給出了答案：分化時代，沒有統(tǒng)一的市場，只有分層的機(jī)遇。豪宅繼續(xù)豪，剛需繼續(xù)剛。鄭州樓市正在經(jīng)歷一場殘酷的洗牌，洗掉的是同質(zhì)化的產(chǎn)品，洗掉的是虛高的價格以及不切實(shí)際的預(yù)期；留下的，是真正匹配需求的產(chǎn)品，是真正尊重市場的價格，是真正回歸居住的本質(zhì)。 
