政策拐點上，鄭州樓市的分化棋局已然開盤
中央經濟工作會議落幕，“著力穩定房地產市場”的定調下，鄭州密集出臺的城市更新和產業升級計劃，正在這座城市的地產脈搏上同步跳動。
會議明確要求“著力穩定房地產市場”，提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”。這一政策調整是對我國房地產市場供求關系發生重大變化的適應，標志著房地產政策重心全面轉向穩定。
鄭州市今年計劃新增供應住房投資約540億元，籌集保障性租賃住房3.8萬套，配售型保障性住房新開工1300套。一場以政策組合拳穩定樓市預期的行動已在鄭州全面展開。
01 政策定調：從“防止大起大落”到“三管齊下”
本次中央經濟工作會議對2026年房地產工作作出明確部署，“著力穩定房地產市場”成為核心任務。會議提出的“控增量、去庫存、優供給”三原則，構成了未來一年房地產市場調控的基本框架。
這一定調背后是市場基本面的深刻變化。根據易居研究院全國百城庫存報告，2025年11月，全國百城新建商品住宅去庫存周期（存銷比）達27.4個月，較行業合理值增加近一倍。此次重提“去庫存”，是自2016年以來的首次，針對性明確。
在深化住房公積金制度改革方面，2026年預計將有更大動作。2025年以來全國各地出臺的公積金政策已超260條，2026年貸款額度提升、使用范圍擴大、異地互認互貸等將成為重點。這對于降低剛需群體的購房資金門檻具有重要意義。
“好房子”建設被提到新高度。有序推動“好房子”建設，加快構建房地產發展新模式，將成為房地產高質量發展的重點所在。這一趨勢將推動房企從規模擴張轉向品質深耕，聚焦綠色低碳、智慧家居、適老化設計等維度。
02 鄭州行動：精準落地的“鄭州方案”
鄭州市政府已制定明確的住房發展年度計劃，體現了對中央政策的精準落地。鄭州2025年計劃供應商品住房500萬平方米，這一數據背后是“嚴控增量、優化存量、提高質量”的明確思路。
在去庫存方面，鄭州已啟動存量房“以舊換新”、“賣舊買新”計劃，目標是完成1萬套。同時，繼續收購存量房用作保障性住房，籌建配售型保障性住房1000套。這些措施旨在平衡市場供求關系。
保障房建設加速推進。根據河南省安排，2025年計劃籌集建設保障性租賃住房4.7萬套，其中鄭州是重點。保障房分流效應已經顯現：鄭州2025年試點配售型保障房，首批5000套房源申購比達1：8，其中70%申購者為原本計劃買剛需商品房的群體，直接導致鄭州剛需商品房10月成交量環比下降15%。
土地市場呈現“量縮價升”特征。2025年上半年，鄭州全市累計成交15宗住宅地塊，合計成交建筑面積121萬平方米，同比下降23.6%；但成交溢價率攀升至12.2%，創下2023年以來新高。區域分化尤為突出，核心區土地成為房企爭奪的“香餑餑”，而遠郊及非核心區地塊多以底價成交甚至流拍。
03 市場分化：核心區堅挺與遠郊承壓的雙重現實
鄭州房地產市場的分化趨勢日益明顯，不同區域、不同類型的房產呈現差異化發展態勢。
核心區域優勢凸顯。金水北雖然庫存量大，但屬于金水區，承接優質教育資源，緊挨北龍湖，發展潛力大。老經開和老高新憑借產業領先，保值性相對較好。數據顯示，2025年1-10月，人口凈流入前20城新房均價同比漲2.1%，而人口凈流出三四線城市均價同比跌1.8%。
產品類型分化加劇。四代宅（新一代改善型住宅）成為市場新寵，而三代宅（傳統住宅）則面臨降價壓力。2025年上半年，鄭州新房開盤去化率達54%，較去年下半年上漲26個百分點，創近5年新高，其中優質改善項目如金茂璞逸云湖等項目首開去化率分別達到91%。
面積段需求發生顯著變化。兩房戶型價值急劇下滑，而100平米左右兩衛、120平米左右大三房、四房，以及143平米標準四房成為市場新主流。數據表明，2020年80-100平方米剛需戶型占比34%，2025年降至23%；130-160平方米剛改及改善型產品占比從2022年的19%升至27%。
二手房市場活躍度提升。2025年上半年，鄭州二手住宅網簽套數31492套，同比上漲7.2%，環比上漲4.7%，這是自2023年下半年以來同環比數據首次同時回正。隨著購房者對二手房接受度提高，其成熟的配套、便利的交通和靈活的價格成為吸引購房者的重要因素。
04 動能轉換：從“規模擴張”到“品質引領”
鄭州房地產市場的未來，與這座城市的產業升級和經濟發展緊密相連。產業動能的轉換正在為房地產市場提供新的支撐點。
鄭州市已發布《“科創鄭州”三年行動計劃（2024—2026年）》，聚焦“四高地、一樞紐、一重地、一中心”建設。這一計劃的核心是高標準建設中原科技城，打造全周期的綜合研發功能區，到2025年，鄭州計劃培育“鏈主”企業達到150家左右，建成200個小微企業園。
市場預期呈現“理性拐點”。央行三季度儲戶調查顯示，僅9.1%的居民預期房價上漲，連續兩季跌破10%，而看跌比例達23.5%。這種“不追漲、不恐慌”的心態，正是市場趨于理性的表現。
需求結構發生根本轉變。韶關3月購房數據顯示，35-45歲和45-60歲群體購房占比達69%，同比分別增長5.99%和9.58%，這部分改善和養老需求穩定且持續，取代了過去的投資性需求。鄭州市場也呈現類似趨勢，改善型需求主導新房市場。
房企格局重塑。目前鄭州新房市場，95%已是國央企天下，民營房企大部分已經退出市場。這意味著開發商的拿地邏輯愈發清晰，即聚焦經濟發展、國家戰略與人口流入三大核心要素，核心地塊因稀缺、不可復制、安全性高，成為穿越周期關鍵。
05 多空交織：2026年鄭州樓市走向何方
展望2026年鄭州房地產市場，多個因素共同作用，形成了復雜的市場圖景。為了清晰呈現，以下將影響市場的關鍵多空因素進行對比分析。
支撐市場的積極因素
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政策支持：中央定調“穩定房地產市場”，地方推動城市更新與“以舊換新”。住建部《2026年房地產市場調控指引》提出改造老房、保障房分流等具體措施。
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需求基礎：鄭州常住人口超千萬，自住與改善型住房需求持續存在。2025年上半年鄭州商品房銷售面積實現997萬平方米，增速高于全國平均水平0.6個百分點。
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產業升級：“科創鄭州”等計劃推動產業發展與人才集聚，創造新住房需求。
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城市提質：大規模城市更新投資直接改善居住環境與物業價值。截至2025年初，鄭州全市擁有城市更新項目397個，總投資達1.1萬億元。
制約市場的風險因素
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庫存壓力：全國百城新建商品住宅去庫存周期拉長，部分區域存在供過于求。非核心區域如綠博、南龍湖、洞林湖等很難在短期內有起色。
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預期不穩：市場信心仍需時間修復，購房決策可能趨于謹慎。看跌房價比例達23.5%，高于看漲群體。
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區域分化：非核心區域、配套欠佳的普通項目可能面臨價格壓力。鄭州遠郊板塊房價已出現下調趨勢。
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保障房分流：2026年全國計劃新建配售型保障房200萬套，定價為同地段商品房的60%-70%，將分流部分剛需商品房需求。
鄭州核心區域二手房價格在2026年可能出現溫和上漲，但幅度將較為有限。結構性發展將成為主旋律。鄭州不同區域間的分化可能加劇，核心區域憑借優質資源和人口流入有望保持穩定，而非核心區域則可能繼續承壓。
未來一年，鄭州房地產市場將呈現“量縮價穩與結構性分化”態勢，市區新房價格或因土地稀缺與新品迭代保持上漲動能，而“四代宅”等高品質產品將引領市場。對于購房者而言，2026年將是注重需求匹配與品質追求的一年，在政策與市場雙輪驅動下，鄭州樓市正走向新的平衡點。
二兩經濟學老蔡總結：
2026年鄭州房價不會出現V型反彈，但整體底部已經明朗。政策“鐵拳”已從壓制轉向托底與優化，尤其是“城市更新”戰略地位的提升和數千億資金的投入，正在系統性提升城市基本面和核心資產價值。
市場將迎來深刻的“K型分化”。城市核心區（如金水、鄭東新區部分板塊）及產業新城（如中原科技城輻射區），因持續的人口吸附、產業升級和稀缺的土地供應，其優質房產價格有望企穩并溫和回升。而配套欠缺、遠離產業導入區的外圍板塊，則仍面臨庫存壓力，以價換量可能是主旋律。
對于購房者，2026年是“用腳投票”的關鍵年。決策不應再基于“房價普漲”的舊幻象，而應緊扣“產業-人口-稀缺性”的新邏輯。緊盯城市更新的具體規劃圖，尋找那些真正有產業落地、配套升級和品質提升的區域，是穿越周期、實現資產保值增值的務實選擇。
