?#2025年新星計劃3期#
作者：余飛
12月15日，國家統計局公布了上個月房地產數據與70個大中城市房價變動情況，數據依舊很不好看。
最關鍵的是，調整力度仍在加深。結論就一句話：
調整進入了深水區。
1-11月，全國房地產開發投資78591億元，同比下降15.9%；其中，住宅投資60432億元，下降15.0%。我不斷強調過，房地產開發投資增速反映的是一級市場的拿地與開工情況，這一數值自2022年4月份轉負以來，就一直沒有回過正。今年一季度，調整幅度有所收窄，但4月份再次回到了兩位數下行狀態，之后跌幅不斷擴大。到11月份，跌幅已經擴大至年內最大，也是本輪房地產全面調整以來的最大幅度。按照目前的數據與跌幅趨勢來看，今年全年房地產開發投資規模大概率跌破8.5萬億。財政部披露的數據顯示，我們的賣地收入見頂于2021年，當年全國土地出讓收入8.7萬億。2022年跳水至6.69萬億元，2024年降至48699億元，相比于2021年的高點，下降了44%。今年前10個月賣地收入進一步降至24982億元，全年賣地收入大概率跌破3萬億。1-11月份，新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%；其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。自2021年以來，商品房銷售面積與銷售額一直在下跌，也從未回正過。
去年跌幅在不斷收窄，到今年春節月份，跌幅收窄至10%以內。
今年4月份是分水嶺，從4月份開始無論是商品房銷售面積還是銷售額，跌幅均在擴大。
銷售額跌幅終于在11月份再次進入了兩位數下降狀態，這是今年內首次。
全國商品房銷售面積和銷售額同樣是在2021年見頂，2022年跳水至“雙13”，2023年跌至“雙11”。
2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。
跌破了“雙10”，跌至“雙9”。
制圖：城市財經；數據：國家統計局
制圖：城市財經；數據：國家統計局
以此估算，今年全年商品房銷售面積與銷售額會跌破“雙9”，進入“雙8”。
也即商品房銷售面積降至8億多平方米，銷售額降至8萬多億元。
分大區域來看，東部、中部、西部、東北，無論是房地產投資、商品房銷售面積還是銷售額，調整幅度都在逐漸加深。
前11個月，房地產投資東北跌幅最大，同比下跌了25.9%。其次是東部、中部，跌幅都在兩位數以上。
前11個月商品房銷售面積與銷售額，均是東部跌幅最大，而且都是兩位數下行。
從上面的數據還可以看到，目前商品房銷售額下降速度與幅度，遠大于商品房銷售面積。其在現實世界的投影，便是房價調整速度在加快、加深。國家統計局披露的數據顯示：
2025年4月，新房價格環比上漲城市數量為22個，較上月減少2城；下跌城市有45個，較上月增加4城。二手房價格方面，有5城房價環比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個，較上月增加8城。2025年5月，新房價格環比上漲城市13個，較4月份減少了9個；下跌城市53個，比上月增加了8個。二手房價格環比上漲城市3個，較上月減少了2個；下跌城市67個，較上月增加了3個。
2025年6月份，新房價格環比上漲14個，較5月份增加1個。下跌城市56個較5月份增加3個。二手房環比下跌城市69個，較5月份增加兩個，僅西寧一城上漲。2025年7月，新房價格環比上漲城市6個，較6月份減少8個。下跌城市60個，較6月增加4個。二手房環比下跌城市68個，較6月份減少1個，僅太原上漲，西寧持平。
2025年8月份，新房環比上漲城市9個，較7月增加了3個。下跌城市57個，較上月減少了3個。二手房環比下跌城市69個，較上月增加1個。
2025年9月份，新房環比上漲的城市5個，較8月份減少4個。下跌城市63個，較8月份增加6個。二手房價格無論環比還是同比，無一城不降。2025年10月份，新房70個大中城市新房環比上漲數量6個，比9月份多一個。新房環比，湛江、成都領跌。上海領漲。二手房環比、同比，均全線下跌。其中環比徐州領跌。2025年11月份，70個大中城市中，新房環比上漲城市數量8個，比上月多2個，合肥、襄陽環比領漲全國，無錫領跌。二手房價格無論環比還是同比，繼續全線下降，其中揚州、北京領跌全國。商品房銷量可能快要見底，但房價仍看不到止跌的跡象。上一篇文章中，我著重分析了近日召開的中央經濟工作會議對房地產的表述：著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構建房地產發展新模式。積極有序化解地方政府債務風險，督促各地主動化債，不得違規新增隱性債務。優化債務重組和置換辦法，多措并舉化解地方政府融資平臺經營性債務風險。
與去年提法相同的是，明年鼓勵回購商品房用于保障房，加快構建房地產發展新模式等。沒有再提及止跌，可能暗含的意思是，經歷了今年的大調整后，我們的商品房銷量差不多要進入筑底階段了。上面已經說到，按照前11個月的銷量規模與跌幅來看，今年全年商品房銷售面積和銷售額大概率會跌至“雙8”。“雙8”，可能就是樂觀預測下的底，不樂觀的話，也最多跌至“雙7”。
畢竟，房子折舊帶來的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要與當下的銷量進入動態平衡。
當然，這只是理論預測，實際如何得讓時間來回答。
對此，高盛就有不同的看法。高盛今年6月份的預測是：未來幾年中國城市的新住房需求將比2017年的峰值大減75%，因為人口減少和價格下跌的預期心理持續沖擊投資興趣。高盛報告指出，人口減少和城鎮化速度放緩，表明人口的住房需求正在下降。隨著業主出售空置公寓，中國的投資需求可能會轉為負值。因此，未來幾年中國城鎮對新住房的年度需求可能仍將略低于500萬套，遠低于2017年2000萬套的峰值。
銷量低會否在2026年出現，仍是個問號。但房價的底，2026年大概率是不會出現。房地產還要調整多久，何時止跌，其實并不取決于樓市本身，而是取決于經濟大環境。我依舊認為，房價與收入、預期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現了新的平衡點，房價才會止跌。而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。
要快速實現平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復信心。
無論是縮小房價收入比，還是恢復信心，都得基于經濟回暖、就業回暖。雖然房價已經持續調整了四年多，但很多人的收入也在縮水，工作更是不穩定。在收入不確定的當下，不少人的房子已經變成了法拍房，成了銀行的資產。
最近，主流媒體紛紛爆料，商業銀行正在加速推進房產直售業務。據不完全統計，包括農業銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等在內的大行，以及蘭州農商行、大連銀行、哈爾濱銀行等在內的中小銀行，均正通過阿里資產、京東等第三方平臺大量直接銷售房產，部分銀行在售房產標的已超萬套。正如財經專家付鵬所說，現階段民眾更多的不是想著如何去增加收入，而是想著如何減少不必要的消費，屬于一種防御狀態。第一，房地產的黃金時代，已經一去不復返了。等這一輪調整結束之后，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢的時代，不存在了。未來的房地產市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國范圍內分化嚴重，區域分化、城市內部分化同樣嚴重。畢竟，中國人口紅利已經終結，而大多數城市海量的庫存現狀也擺在這里。這便意味著，這一波調整之后，我們的房價會類似于日本。幾個核心城市群中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續上漲。其他大多數城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴重，產業羸弱的城市，房價白菜化。
