12月中旬的兩組數(shù)據(jù)，把房地產(chǎn)的“深水區(qū)”現(xiàn)狀扒得明明白白。
國家統(tǒng)計局15日披露，1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元，同比暴跌15.9% ——這是2022年4月投資增速轉(zhuǎn)負(fù)以來，跌得最狠的一次；更扎心的是商品房銷售額，75130億元的規(guī)模同比下滑11.1% ，時隔7個月再次跌回兩位數(shù)，創(chuàng)下今年首次。
而一周前中央經(jīng)濟(jì)工作會議通稿里的一個細(xì)節(jié)，比數(shù)據(jù)更值得玩味：去年提了3次的“房地產(chǎn)”，今年只提2次；去年放在第五條的表述，今年擠到了第八條；最關(guān)鍵的是，去年“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”里的“止跌”二字，徹底消失了。
有人說這是“不管樓市了”，但如果你翻過去五年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)就會發(fā)現(xiàn)，這根本不是放棄，而是政策在“換藥”——就像醫(yī)生看到病人從高燒39度降到低燒38度，會停掉退燒藥，換成調(diào)理藥。
先看這輪調(diào)整，數(shù)據(jù)里藏著三個信號
要理解中央為什么不提“止跌”，得先搞懂現(xiàn)在的市場到底在經(jīng)歷什么。把1-11月的數(shù)據(jù)拆解開，三個趨勢藏都藏不住。
第一個信號是“投資端徹底冷了”。近五年房地產(chǎn)開發(fā)投資的軌跡，活脫脫是條下坡路：2021年還有13.76萬億，2022年跌到12.38萬億，2024年破10萬億，到今年前11個月，7.86萬億的規(guī)模已經(jīng)預(yù)示著全年大概率跌破8.5萬億。
對應(yīng)的是地方政府的“錢袋子”縮水：2021年賣地收入8.7萬億，2024年剩4.87萬億，今年前10個月只收了2.5萬億，全年大概率跌破3萬億——三年時間，賣地收入砍了近65%，這不是短期波動，是土地財政模式的根本性調(diào)整。
第二個信號是“銷量跌穿了‘雙9’”。2021年商品房銷售面積還能穩(wěn)住17.94億平方米、銷售額18.19萬億，2022年直接跳水到“雙13”，2024年跌破“雙9”，今年前11個月7.87億平方米的銷售面積、7.51萬億的銷售額，已經(jīng)把全年“雙8”的命運釘死了。
更關(guān)鍵的是“量價背離”：銷售額跌幅（11.1%）比銷售面積跌幅（7.8%）多了3.3個百分點，這意味著什么？不是賣不動房，是房子在“降價賣”——70個大中城市里，11月二手房環(huán)比、同比全線下滑，連北京、揚(yáng)州這樣的城市都領(lǐng)跌，房價調(diào)整還沒到頭。
第三個信號是“區(qū)域分化到了極致”。東北的房地產(chǎn)投資跌了25.9%，東部商品房銷售額兩位數(shù)下滑，而西部投資只跌9%——現(xiàn)在的市場早就不是“全國一盤棋”了。
就像2014年那輪調(diào)整，有人說“一線城市永遠(yuǎn)漲”，但這次連東部核心城市都扛不住，說明這輪調(diào)整不是局部問題，是供需關(guān)系變了。
為什么不提“止跌”？政策邏輯早變了
很多人懷念2024年“持續(xù)用力止跌”的表述，但如果對比兩年的政策原文就會發(fā)現(xiàn)，中央的思路已經(jīng)從“保短期銷量”轉(zhuǎn)向“建長期模式”，核心是三個變化。
第一個變化是“從刺激買房到消化庫存”。去年還在提“充分釋放剛性和改善性住房需求”，今年直接改成“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”。
翻譯成人話就是：以前是讓老百姓買房托市，現(xiàn)在是讓政府和企業(yè)接盤存量房——比如某城市把閑置商品房改成公租房，既解決了庫存，又幫低收入群體安家，這比單純刺激銷量聰明多了，因為它不增加新供給，只消化舊庫存。
第二個變化是“從控土地到盤活存量”。去年還強(qiáng)調(diào)“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”，今年沒提控增量，反而說“盤活存量用地和商辦用房”。
北京CBD把空置寫字樓改成公寓，深圳把舊廠房改成人才房，這些不是個案，是政策在引導(dǎo)市場“從蓋新房到改舊房”——畢竟現(xiàn)在全國商品房庫存足夠消化3-4年，再拍新地就是浪費。
第三個變化是“從救市到轉(zhuǎn)型”。今年第三次提“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，這個模式到底是什么？看深圳的共有產(chǎn)權(quán)房、上海的保障性租賃住房就知道，核心是“租購并舉”——以后市場會分成三塊：保障房保剛需，商品房保改善，租賃房保流動。
這不是憑空想的，是參考了日本的經(jīng)驗：1990年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，沒有硬拉房價，而是靠保障房和租賃市場穩(wěn)住民生，最后靠科技創(chuàng)新和內(nèi)需消費走出來，現(xiàn)在中國走的是同一條路。
怎么選？剛需和投資客的答案不同
很多人問“現(xiàn)在該不該買房”，但這個問題根本沒有統(tǒng)一答案，得看你是剛需還是投資客。
如果你是剛需，比如要結(jié)婚、孩子要上學(xué)，現(xiàn)在反而是個機(jī)會。不是因為房價會漲，而是因為“存量房里有好貨”——政策鼓勵收購存量房做保障房，開發(fā)商為了去庫存會放優(yōu)惠，比如某二線城市核心區(qū)的二手房，今年比去年降了15%，但配套、學(xué)區(qū)都沒縮水，這種“性價比房源”會越來越多。
但記住一點：別等“止跌信號”，剛需買房是為了住，不是為了炒，只要月供不超過家庭收入的30%，就可以入手。
如果你是投資客，現(xiàn)在最該做的是“撤退”。高盛6月份的報告說得很直白：未來幾年中國城市新住房需求會比2017年峰值大減75%，人口減少、城鎮(zhèn)化放緩、投資需求轉(zhuǎn)負(fù)，這些都不是短期能逆轉(zhuǎn)的。以前靠炒房賺快錢的時代，早就過去了——2016年買套房能翻番，現(xiàn)在買套房可能砸手里，畢竟全國有近億套空置房，等這些房子進(jìn)入市場，投資客根本沒機(jī)會。
還有一類人要注意：手里有多套房的房東。如果房子空置超過一年，不如租出去或者賣掉，因為政策在“逼存量流通”——銀行都開始直接賣法拍房了，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行在售房產(chǎn)超萬套，以后二手房市場的競爭會更激烈，現(xiàn)在不賣，可能以后更難賣。
房地產(chǎn)的未來，到底靠什么？
中央不提“止跌”，本質(zhì)上是在傳遞一個信號：中國經(jīng)濟(jì)不能再靠房地產(chǎn)“打興奮劑”了，得靠內(nèi)需和科創(chuàng)“造血”。
2024年中國居民消費占GDP的比重只有39.9%，而美國是70%，日本是55%——這意味著內(nèi)需有巨大的空間。中國經(jīng)濟(jì)每一次轉(zhuǎn)型，都是從“依賴單一產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)向“多元驅(qū)動”，現(xiàn)在房地產(chǎn)的角色，就是從“支柱”變成“穩(wěn)定器”。
以后的房地產(chǎn)市場，會像日本那樣：東京、大阪等核心城市的優(yōu)質(zhì)住宅還能保值，但絕大多數(shù)小城市的房價會橫盤，甚至“白菜化”。這不是悲觀，是客觀規(guī)律——人口往核心城市流，產(chǎn)業(yè)往高附加值轉(zhuǎn)，房子最終會回歸居住本質(zhì)。
最后說句實在話，房價和收入的平衡點，才是真正的“止跌信號”——而這個平衡點，從來不是靠政策喊出來的，是靠經(jīng)濟(jì)回暖、就業(yè)穩(wěn)定、內(nèi)需和科創(chuàng)發(fā)力撐起來的。
這輪房地產(chǎn)調(diào)整，不是結(jié)束，是新的開始
