完善住房租賃市場，有利于盤活存量房源、加快新型城鎮化建設、加強和改進社會管理和服務、提高社會治理能力。北京市朝陽區人民法院今天發布的《涉中介機構小額房屋租賃案件審判白皮書》顯示，此類糾紛數量呈現增長趨勢。
住房租賃企業、經紀機構在房源信息收集、資源整合等方面占有市場主導地位，是租賃雙方選擇租賃房屋的重要渠道。但中介機構失聯、押金不退、房源不對版等問題時有發生，增加了小額住房租賃市場的波動性、降低了交易穩定性。相關糾紛如何裁判？法官對預防此類糾紛有何建議？
涉中介機構小額房屋租賃合同案件漲幅明顯
北京市朝陽區人民法院溫榆河人民法庭庭長吳克孟介紹，2023年、2024年，北京朝陽法院累計受理并審結涉中介機構小額房屋租賃合同案件705件。
吳克孟：2024年比2023年受理案件增加171件，漲幅明顯。總體來看，標的額在10 000元以下的案件共計419件，占全部案件近60%，反映出此類案件金額總體偏小，但發案較為頻繁，具有典型的“小案大民生”特點。
統計數據顯示，判決結案占比21.3%，調解結案占比32.5%，撤訴方式結案占比46.1%。
吳克孟：這反映出當事人爭議相對較小，調解成功率較高，存在大量“試探性訴訟”。以判決方式結案的150件中，缺席審理案件為65件，而且缺席方均為中介機構，這反映出中介機構消極應訴，甚至出現倒閉失聯、“跑路”等情況。87%發生在中介機構與承租人之間。
中介機構失聯房屋所有權人可要求實際承租人騰房
白皮書顯示，中介機構惡意違約“跑路”或經營不善倒閉、失聯，房屋所有權人要求實際承租人騰退房屋的訴訟請求均得到支持。
法官權成子：這種情況下，實際承租人只能向中介機構主張退還押金和多支付的租金，在中介機構“跑路”或倒閉的情況下，實際承租人的維權難度確實比較大。
吳克孟則提示出租人明晰權責、規范出租，做審慎的“所有人”。當中介機構“跑路”時，不宜采取換鎖、斷水、斷電、私自處置房屋內物品等方式強行騰退實際承租人。
吳克孟：建議優先與實際承租人協商損失分擔方案、另行簽訂房屋租賃合同，及時止損、共渡難關，之后再通過法律途徑向中介機構主張權利。遇有涉及租金拖欠、房屋損壞、提前解約等糾紛時，應采取合法途徑維護自身權益，在充分溝通協商不成時，及時通過屬地綜治中心等多元解紛途徑解決爭議。
隔斷房存安全隱患 承租人可要求解除合同
一些中介機構為獲取更多利潤，承租房屋后改裝成隔斷房出租，引發了一系列房屋安全問題。小范就租到了這樣的房子，墻體沒有使用實心磚，不符合消防標準，且多處出現大小不一的明顯裂痕和搖晃痕跡。他起訴中介機構違約，要求退還租金和押金。
法官李思巧：我國民法典明確規定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。被告中介機構出租隔斷間違反相關行政管理規定，影響承租人的居住質量，承租人可以請求解除合同，對原告主張退還押金、未使用房屋期間對應租金的訴訟請求予以支持。另外，法院處理不影響行政機關對隔斷群租行為進行認定和處罰。
“甲醛房”“串串房”承租人可訴中介解除合同、違約
為減少空置期損失，一些中介機構將空氣污染物超標、具有“隱蔽瑕疵”的“甲醛房”“串串房”等劣質房源出租給承租人，引發撤銷合同或解除合同的糾紛也不少，法院怎么判？
權成子：在處理這類糾紛時，因欺詐的構成要件較為嚴苛，部分承租人關于合同欺詐主張未獲支持，而承租人只要能夠證明房屋在出租或使用時甲醛超標，就可以主張解除合同并要求作為出租方的中介機構承擔違約責任。
承租人不合理使用房屋 出租人可解除合同
白皮書提示，承租人應合理使用、依法維權，做智慧的“安居客”。如果承租人有錯，出租人有權解除合同。小劉在合同期限屆滿前，將電瓶帶進房屋充電，中介機構要求他提前搬離房屋，小劉起訴中介機構違約，要求支付違約金、搬家費和誤工費，被法院駁回。
李思巧：民法典規定，承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。原告將電動車電瓶拿進房屋內充電，違反了雙方《租賃合同》《消防安全責任書》的有關約定，構成了違約，被告中介機構有權解除房屋租賃合同。而且原告的行為無論是對于自身的人身財產安全，還是對于公共安全，均構成巨大安全隱患，所以法院判決駁回了他的訴訟請求。
權成子說，承租人隨意退租、法律意識淡薄、不當使用、合約意識欠缺，是導致房屋租賃糾紛的重要原因。
權成子：審判實踐中發現，部分承租人擅自改變房屋用途，將住宅用于商業經營、辦公等；因疏忽或故意破壞房屋墻面、地面、門窗、擅自拆改承重墻等；未經同意轉租、轉借房屋；未經同意私養寵物；騰退房屋時未按約定履行必要清潔義務等。這些行為不僅違反合同約定，嚴重者甚至影響房屋建筑安全與鄰里人身安全。
押金該不該退 綜合考慮自然折損、消耗等因素
除了因承租人未能合理使用房屋，部分中介機構和承租人對房屋不當使用和自然損耗的理解不一致或約定不明確，或者中介機構惡意扣留押金，導致的退押金糾紛占有一定比例，法院如何裁判？
權成子：處理這類糾紛，法院通常會根據承租人正常使用房屋時對裝修、家具、家電可能產生的自然折損和消耗等來判斷承租人是否妥善保管、使用房屋，中介機構如要求退租時房屋狀態與出租時房屋狀態必須完全一致則明顯不符常理，如承租人確實存在使用不當的情形并給出租人造成了損失，法院將在押金中抵扣合理損失。
中介機構應誠信經營、完善管理
審判實踐顯示，部分中介機構借助手機APP信息掛接、微信小程序等渠道線上經營，注冊地與實際營業地分離，規避有效監管。還有的中介機構收款賬戶混亂，規避資金監管；合同條款嚴苛，經營缺乏誠信；違規經營業務，出租劣質房源等等。
吳克孟：中介機構應誠信經營、完善管理，做行業的“守護者”。首先要轉變經營理念，保障資金安全，摒棄“高收低租”“長收短付”等模式，大量的訴訟糾紛已證明該模式的不可持續性和高風險性。建議中介機構使用行業主管部門備案的合同范本，對重要條款進行提示說明，杜絕利用格式條款免除自身責任、加重對方責任、排除對方主要權利。
法院還建議中介機構暢通信息反饋渠道，設立平臺或專員統一收集反饋信息、協調資源，高效處理房主和承租人的報修、投訴和咨詢，公示處理方案及處理進度。積極配合司法程序，履行訴訟義務，自覺履行生效的司法裁判文書，樹立守法重信的企業形象。為住房租賃市場健康發展貢獻力量。
監制丨張棉棉
記者丨孫瑩
