基本案情
原告彭某系案涉房屋的第一任業主，房屋拍賣前已經交納了維修基金。2024年5月14日，原告名下的案涉房屋被法院拍賣，被告劉某最終以58萬余元的價格競得案涉房屋，并已成功辦理過戶變更手續，現原告起訴要求被告退還其繳納的維修基金費用6720元。
被告劉某的意見為：“根據《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，維修基金系業主為保障物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造而繳納的專項基金，具有公共屬性，隨房屋所有權的變動而轉移。正常情況下，原房主繳納的維修基金應隨房屋一并交付給新業主，新業主無需額外向原房主支付維修基金款項，也不存在退還原房主的情形”。原告彭某的意見為：“拍賣成交確認書里面只有執行標的物的成交價格，所涉及這套房屋應該繳納的契稅和維修基金不包含在成交價格里面，被告現在是享受房產的利益人，此維修基金應由被告承擔。根據《住宅專項維修資金管理辦法》，業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入專戶。法拍房的買受人應承擔繳納維修基金的義務”。
法院審理
（圖源網絡 ?侵刪）
不同于普通商品房買賣，法拍房主要是通過法院拍賣作為標的物的房屋以執行當前訴訟中的款項。其他涉及房屋的過戶登記、稅費、物業費、水電費等問題均屬于其他法律關系。
法院經審理認為，原、被告雙方對法條內容有不同意思的理解，根據《中華人民共和國民法典》第一百四十二條第一款、第二百八十一條及《住宅專項維修資金管理辦法》第二條、第六條規定，繳納房屋維修基金的主體是業主，維修基金屬業主共有，非個人債權，隨房屋所有權轉移而轉移，原告繳納的維修基金已經轉化為建筑物共有部分的維修資金，現被告已經通過司法買賣競價成功并取得了房屋所有權，案涉房屋的維修基金亦跟隨房屋所有權的轉移而轉移，即實行“錢隨房走”。
根據《住宅專項維修資金管理辦法》第十二條第一款規定及市場交易規則，在取得房屋所有權辦理入住手續之前，足額繳納首期維修基金，是作為房屋第一任業主的法定義務，即使該房屋已經轉讓，但原告作為原業主的原始繳納義務并不因為該房屋的交易而免除。該房屋在拍賣時已經繳納的維修基金包含在了該房屋的評估價值內，即是否繳納了維修基金直接影響房屋的價值，已繳納維修基金的房屋價值比未繳納維修基金的價值高，原告不宜再重復主張退還維修基金，且根據拍賣法院公告第十二條“拍賣標的可能存在的配套費、物業費、水費、電費、車位管理費、物業維修基金等欠費均由買受人承擔”，涉案房屋在拍賣時維修基金已交的，不存在欠費，故不應由買受人劉某承擔該費用。
綜上，考量繳納維修基金法定義務的原始性、法定義務本身的不可轉移性、維修基金已經繳納的實際情況以及房屋所有權變更的情況，法院對原告彭某的訴求不予支持。
經清豐縣法院對被告劉某做調解工作，被告劉某表示，鑒于原被告系熟人關系，被告也不想將這個事情鬧得太僵，被告同意退還給原告一半的維修基金即3360元。
法院認為，被告自愿退還原告一半的維修基金，系被告自愿處分自己權利的行為，不違反法律規定，故判決被告劉某于判決生效后十五日內支付原告彭某住房專項維修基金3360元。
法官說法
本案也提醒購房者，無論是購買普通二手房，還是購買法拍房，一定要注意維修基金的交存事宜，購買普通二手房時，如該房屋未交存維修資金，需要與出賣人進行協商，明確維修基金交存義務由誰承擔；如購買法拍房，則應詳細閱讀拍賣公告、拍賣須知，對房屋債權債務關系及稅費問題進行調查外，不能忽視對維修基金交存情況的調查，盡量做到全面了解，避免后續糾紛的發生。
法條鏈接
向上滑動閱覽
《中華人民共和國民法典》第一百四十二條第一款 ?有相對人的意思表示的解釋，應當按照所使用的詞句，結合相關條款、行為的性質和目的、習慣以及誠信原則，確定意思表示的含義。
《中華人民共和國民法典》第二百八十一條 ?建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。
《住宅專項維修資金管理辦法》第二條 ?住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
《住宅專項維修資金管理辦法》第六條 ?商品住宅區的業主、非住宅的業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金 。
《住宅專項維修資金管理辦法》第十二條第一款 ?商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
供稿：六塔人民法庭
文字：劉曉艷
編輯：劉亞茹
初審：劉亞茹
復核：韓麗敏
終審：李國波
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