文|潘永堂
1，盼星星盼月亮，2026年房地產(chǎn)如何定調(diào)？今天終于官宣利好了。
12月10日至11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)提出了新判斷。
其一、“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。等于說(shuō)，最高指示是——2026年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅是強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定，而且強(qiáng)調(diào)要“著力穩(wěn)定”！
其二、將房地產(chǎn)穩(wěn)定提升至?"經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)"。即把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)列入“堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”這一明年經(jīng)濟(jì)工作要抓好的重點(diǎn)任務(wù)中，這說(shuō)明，房地產(chǎn)穩(wěn)定這個(gè)事在中央經(jīng)濟(jì)工作中的“權(quán)重”，是提升了。
即明牌了房地產(chǎn)，是經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，是要守牢的“底線”。
2，有了著力穩(wěn)定房地產(chǎn)這個(gè)“尚方寶劍”后，你可以推測(cè)26年樓市2大結(jié)局。
其一，2026年房地產(chǎn)不可能大跌了；否則就無(wú)法匹配“著力穩(wěn)定”這4個(gè)大字。
其二、即使2026年局部月份會(huì)偶發(fā)大跌，但也不持久，因?yàn)樗鼤?huì)迅速觸發(fā)“守牢底線，穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”這一政策紅線，這就會(huì)倒逼出救市大招去防進(jìn)一步大跌。
當(dāng)然退一步說(shuō)——2026年樓市表現(xiàn)也或?qū)ⅰ斑m度小跌，先微跌后微漲，或者小漲小跌低幅波動(dòng)”，因?yàn)檫@個(gè)也算基本穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
3，都知道官方以前提法都是“止跌回穩(wěn)”，為何如今25年末開(kāi)始不提止跌2字，而只提“穩(wěn)定”房地產(chǎn)市場(chǎng)？這就說(shuō)明，在當(dāng)局看來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)止跌或幾乎止跌了，而新時(shí)期的重心已經(jīng)是“穩(wěn)定”與否的命題。
2025年房地產(chǎn)真的“穩(wěn)了”嗎？
其一、數(shù)據(jù)說(shuō)話。放在整個(gè)5年下行周期看，單看2025年，的確比之前年份是“回穩(wěn)”了。
比如房地產(chǎn)從21年下跌這4年半，你可以看到如下圖21年到25年各月份百?gòu)?qiáng)銷售額表現(xiàn)可以得出結(jié)論，22年是大跌，23、24年相對(duì)22年還在繼續(xù)小跌，但2025年跌幅基本與2024年“貼肚皮”行走。
2025年房地產(chǎn)基本在底部磨底了。具體看下圖
所以，相對(duì)過(guò)去3年多的持續(xù)下跌，25年的樓市跌幅已經(jīng)顯著“收窄”，或是幾乎與24年“平行等高”走向了。
其二、數(shù)據(jù)曲線證明2025年已經(jīng)幾乎在“貼底筑底”，而從最強(qiáng)官媒之一的新華社發(fā)文標(biāo)題，我們就已經(jīng)能感受到當(dāng)局的態(tài)度。
即新華社11月17日發(fā)文，標(biāo)題立場(chǎng)很鮮明。即《我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈企穩(wěn)態(tài)勢(shì)》。——這等于官方定性了，是高層認(rèn)可的樓市表達(dá)尺度。
所以，無(wú)論定量分析，還是定性判斷，官方是認(rèn)為2025年房地產(chǎn)雖然還在小幅下跌，但其實(shí)相對(duì)過(guò)往5年持續(xù)下行調(diào)整跌幅看，25年是跌幅最小的，跌幅收窄了，已接近回穩(wěn)通道。
當(dāng)然，市場(chǎng)為何擔(dān)憂2026年房地產(chǎn)顯著下行了？
核心是2025年10月、11月銷售短期走向跌幅擴(kuò)大了。基于此，市場(chǎng)擔(dān)憂這種短期下行趨勢(shì)是否會(huì)蔓延到2026年，加上眼下經(jīng)濟(jì)、收入、就業(yè)、高庫(kù)存問(wèn)題等依舊短期難以改善，所以行業(yè)擔(dān)憂也是合情合理的。
但如今有了著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)新的尚方寶劍后，大家擔(dān)憂2026年房地產(chǎn)大跌的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是不太應(yīng)該出現(xiàn)了。
4，單獨(dú)解讀了2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的房地產(chǎn)，這只是靜態(tài)視角，老潘提醒的是，可以對(duì)比過(guò)去幾年去對(duì)比看，就能看出一些新答案。
必須字斟句酌的理解中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告。
比如無(wú)論是去年，還是今年，房地產(chǎn)都在經(jīng)濟(jì)大會(huì)上被重點(diǎn)提及，不同的是兩年的主題不一樣，用詞不一樣。比如
2024年12月：持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)
2025年12月：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)
怎么看兩者的不同？
其一、25年樓市是“持續(xù)用力”，26年樓市是“著力”，顯然25年力度感比26年要更大一些，也就是說(shuō)，26年救市用力度可能不及2025年。
但25年事實(shí)如何了？
2025年已幾乎過(guò)去了，回首看，在2024年924救市大招之后，2025年幾乎沒(méi)有超級(jí)大招，但24年12月對(duì)25年樓市定調(diào)用詞卻是“持續(xù)用力”4個(gè)字。如此“官宣與現(xiàn)實(shí)”有所差異背景下，2026年可能的救市“大招”到底有多大，你就可以自行想象一下。
其二、對(duì)25年樓市定調(diào)是止跌回穩(wěn)，這等于承認(rèn)樓市是“跌”的狀態(tài)，所以要止跌回穩(wěn)；而26年房地產(chǎn)中心詞是“穩(wěn)定”2字，穩(wěn)定，等于說(shuō)可能2025年已經(jīng)比較穩(wěn)了或是幾乎穩(wěn)了，所以才有2026年繼續(xù)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。
所以對(duì)2026年，樓市不要有太大救市大招的期許。
但除非市場(chǎng)短期月份出現(xiàn)量?jī)r(jià)劇烈下滑后，當(dāng)局會(huì)出于牢記底線和化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)而必須出臺(tái)救市大招。
5，為何要出臺(tái)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)？老潘再次羅列一下關(guān)鍵理由。
穩(wěn)定理由1：房地產(chǎn)貸款占銀行總貸款約?26%，房企債務(wù)規(guī)模超?12?萬(wàn)億，市場(chǎng)崩盤將引發(fā)金融體系連鎖反應(yīng)，威脅國(guó)家金融安全；
穩(wěn)定理由2：地方財(cái)政陷入壓力，房地產(chǎn)占地方財(cái)政收入的30%~60%，一旦房地產(chǎn)下行，就會(huì)讓地方財(cái)政收入持續(xù)銳減，壓力倍增；
穩(wěn)定理由3：截至?2025?年，約70%?的家庭財(cái)富集中在房產(chǎn)，房?jī)r(jià)跌，老百姓會(huì)覺(jué)得財(cái)富縮水，如果持續(xù)下跌，就會(huì)引發(fā)消費(fèi)萎縮和社會(huì)不穩(wěn)定；
穩(wěn)定理由4：房地產(chǎn)直接貢獻(xiàn)?GDP?約?7%，帶動(dòng)上下游?50?多個(gè)行業(yè)，影響約?5000?萬(wàn)人就業(yè)，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎；
穩(wěn)定理由5：市場(chǎng)穩(wěn)定可釋放約?2-3?萬(wàn)億消費(fèi)潛力，對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)，穩(wěn)信心至關(guān)重要。
……
必須要穩(wěn)了。
期待2026年中央“著力穩(wěn)定”房地產(chǎn)市場(chǎng)！
