德基廣場創(chuàng)新融合，鑄就商業(yè)藝術(shù)新地標(biāo)。
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出品：零售商業(yè)財(cái)經(jīng) ID：Retail-Finance
德基廣場通過持續(xù)創(chuàng)新，打造“商業(yè)+藝術(shù)”生態(tài)，激活“首發(fā)+業(yè)態(tài)”創(chuàng)新，升級“智能+體驗(yàn)”服務(wù)，打造“網(wǎng)紅+公共”空間，實(shí)現(xiàn)了從“傳統(tǒng)商場”到“商業(yè)地標(biāo)”的跨越，為全國零售業(yè)創(chuàng)新提升和高質(zhì)量發(fā)展提供了鮮活樣本。
01 項(xiàng)目改造前情況
（一）項(xiàng)目基礎(chǔ)信息。
德基廣場坐落于“中華第一商圈”南京新街口核心區(qū)位，2006年開業(yè)初期，一期工程商業(yè)面積為65000平方米，分為地上7層，地下1層；德基廣場的二期主體包括一座高達(dá)62層的主樓以及地面8層、地下5層的裙樓。2012年5月8日一二期正式完成對接后，德基廣場的整體面積達(dá)31.3萬平方米，其中購物中心面積15萬平方米。德基廣場以“高端購物場所”為核心定位，聚焦國際一線品牌引進(jìn)，憑借優(yōu)越的地理位置和奢侈品聚集效應(yīng)，成為區(qū)域內(nèi)高端消費(fèi)的重要載體。
（二）改造前的情況。
經(jīng)營初期，項(xiàng)目面臨一些短板。一是商業(yè)與文化融合不夠。南京作為六朝古都、世界文學(xué)之都，擁有深厚的歷史文脈資源，但彼時(shí)德基廣場未能將商業(yè)與在地文化融合，僅以品牌堆砌為核心競爭力，缺乏獨(dú)特的文化辨識度。二是經(jīng)營業(yè)態(tài)模式單一。以傳統(tǒng)“銷售導(dǎo)向”為主，依賴品牌專柜的商品交易，缺乏體驗(yàn)式、互動式消費(fèi)場景，消費(fèi)者停留時(shí)間短、復(fù)購率低，與新一代消費(fèi)者對“生活方式體驗(yàn)”的需求脫節(jié)。三是首店經(jīng)濟(jì)尚未成熟。開業(yè)后較長時(shí)間內(nèi)，品牌矩陣以成熟國際品牌為主，缺乏“首店”“首發(fā)”等新鮮元素，在區(qū)域商業(yè)競爭中逐漸顯露同質(zhì)化趨勢。四是科技應(yīng)用薄弱。運(yùn)營管理依賴人工調(diào)度，消費(fèi)場景以線下實(shí)體交易為主，未涉及數(shù)字化服務(wù)、智能化設(shè)施，無法滿足消費(fèi)者對便捷性、個(gè)性化的需求，也難以實(shí)現(xiàn)高效的客流分析與精準(zhǔn)營銷。五是夜間經(jīng)濟(jì)空白。營業(yè)時(shí)間嚴(yán)格遵循傳統(tǒng)商場“朝十晚十” 模式，夜間商業(yè)活動幾乎為零，未能挖掘夜間消費(fèi)潛力，與新街口商圈“全天候活力”的發(fā)展目標(biāo)不匹配。
02 更新改造過程
面對傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展的瓶頸，德基廣場以“創(chuàng)新驅(qū)動” 為核心，聚焦“藝術(shù)、商業(yè)、科技”融合，通過經(jīng)營主體自主突破與系統(tǒng)性布局，逐步構(gòu)建起差異化的發(fā)展模式。
（一）以文化為錨點(diǎn)，打造“商業(yè)+藝術(shù)”生態(tài)。
南京深厚的歷史文化是德基廣場創(chuàng)新的核心資源。2017年起，項(xiàng)目以“挖掘金陵文脈、塑造消費(fèi)理念”為目標(biāo)，推動商業(yè)空間向文化載體轉(zhuǎn)型。一是構(gòu)建城市文化地標(biāo)，以館藏宋代《金陵圖》為藍(lán)本，運(yùn)用AR、VR技術(shù)打造“人物入畫、實(shí)時(shí)跟隨” 的沉浸式互動展。2021年10月開展以來，累計(jì)接待客流超120萬人次，線上曝光超2.2億人次，形成“先看金陵圖，再逛南京城”的城市級商文旅IP。二是引入高品質(zhì)藝術(shù)活動，2017年打造德基藝術(shù)博物館，策劃高端展覽，吸引全球藝術(shù)愛好者到訪。2025年上半年，新增“花花世界”非遺藝術(shù)實(shí)驗(yàn)區(qū)，通過螺鈿、燒箔畫等非遺體驗(yàn)活動。三是文化滲透全場景，麗思卡爾頓酒店內(nèi)陳列6000余本南京主題書籍、900余件本土藝術(shù)品，使國際酒店成為文化展示窗口。公共區(qū)域定期更新“龍年追光”“萌蛇夢蝶”等主題藝術(shù)裝置，形成“移步換景”的文化體驗(yàn)。
（二）以首店為引擎，激活“首發(fā)+業(yè)態(tài)”創(chuàng)新。
首店經(jīng)濟(jì)是德基廣場打破同質(zhì)化競爭的關(guān)鍵抓手。2021年起，項(xiàng)目通過“首店引進(jìn)+首發(fā)活動+業(yè)態(tài)重構(gòu)”的組合策略，打造潮流引領(lǐng)者形象。一是規(guī)模化引入首店品牌，2021年至今累計(jì)吸納首店200余家，形成梯度化品牌矩陣。其中，2025年上半年已落地MINISO SPACE全球首店、MAC全球首家藝術(shù)旗艦店等超30家。二是聯(lián)動品牌打造“首發(fā)三重奏”，通過首秀、首發(fā)、首展強(qiáng)化新鮮感。2025年策劃Burberry美妝露營地、PRADA春游主題展等近10場活動。三是重構(gòu)商業(yè)空間業(yè)態(tài)，2025年5月開放“花園食光”區(qū)域，以2000平方米立體花園融合7家首店，通過“自然景觀+首店餐飲”的組合實(shí)現(xiàn)“1+1>2”的效應(yīng)；6月推出“德基藝術(shù)商業(yè)市集”，3F毛線童話鎮(zhèn)、4F深藍(lán)海底世界等主題樓層引入去茶山等首店。
（三）以科技為支撐，升級“智能+體驗(yàn)”服務(wù)。
科技是德基廣場提升運(yùn)營效率與消費(fèi)體驗(yàn)的核心工具。項(xiàng)目通過“數(shù)字化系統(tǒng)+智慧設(shè)施+綠色管理”的布局，推動商業(yè)向“智慧化”轉(zhuǎn)型。一是推出“24h”商業(yè)新模式。2024年底打破傳統(tǒng)營業(yè)時(shí)間限制，打造“全天候社交與消費(fèi)空間”，聯(lián)動藝術(shù)博物館夜間開放、50家品牌夜間主題派對、早間運(yùn)動課堂等內(nèi)容。2025年上半年，夜間客流量占比已超30%，成為南京夜間消費(fèi)新地標(biāo)。二是構(gòu)建智慧管理系統(tǒng)。搭建德基物聯(lián)綜合管理平臺、商業(yè)運(yùn)營平臺和指控中心三大系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)水電氣、安防等設(shè)施的智能化調(diào)度，通過大數(shù)據(jù)分析客流動線與消費(fèi)偏好。2025年上半年，推動40余家品牌完成24小時(shí)科技互動裝置部署，260余家品牌入駐線上平臺。三是踐行綠色節(jié)能理念：2025年建設(shè)高效制冷機(jī)房低碳能源項(xiàng)目，將全年運(yùn)行綜合能效從3.2提升至5.6，能效提升75%。
（四）以細(xì)節(jié)為亮點(diǎn)，打造“網(wǎng)紅+公共”空間。
從消費(fèi)者“細(xì)微感受”出發(fā)，項(xiàng)目通過公共空間的藝術(shù)化、功能化改造，提升品牌口碑與流量吸引力。一是創(chuàng)新藝術(shù)盥洗室。“游墨字句間”解憂所以書房為靈感，陳列名家書法字帖，聯(lián)動藝術(shù)市集主題，形成“可感知的文化空間”。2025年上半年盥洗室客流超1000萬人次，同比增長42%，成為小紅書、抖音等平臺的網(wǎng)紅打卡地。二是讓渡空間給公共體驗(yàn)。2025年“花園食光”區(qū)域主動壓縮商業(yè)面積，以7條綠植小徑打造開放公共空間，使建筑本身成為“首發(fā)內(nèi)容”。
03 更新改造后情況
經(jīng)過系統(tǒng)性創(chuàng)新升級，德基廣場已從傳統(tǒng)高端商場轉(zhuǎn)型為“藝術(shù)+商業(yè)+科技”融合的綜合性商業(yè)地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了設(shè)施、經(jīng)營、客流、品牌影響力的全面躍升。
（一）設(shè)施與場景革新。
形成“博物館+藝術(shù)裝置+主題空間+智慧設(shè)施”的復(fù)合型場景—德基藝術(shù)博物館成為常設(shè)文化地標(biāo)，“花園食光”“藝術(shù)商業(yè)市集”等空間重構(gòu)商業(yè)美學(xué)，智能機(jī)器人、無人咖啡機(jī)等設(shè)備覆蓋全域。突破“純商業(yè)”屬性，兼具文化展示、社交互動、科技體驗(yàn)等多重功能，2024年外地客流量占比75%，成為南京“城市會客廳”。
（二）經(jīng)營與業(yè)績增長。
2018年銷售額首次突破100億元，2021年突破200億元，2023年達(dá)239億元，2024年達(dá)245億元，連續(xù)多年領(lǐng)跑全國商業(yè)項(xiàng)目。首店品牌貢獻(xiàn)顯著，2025年MINISO SPACE、去茶山等首店開業(yè)即成為爆款，拉動區(qū)域銷售增長30%以上。通過智慧管理系統(tǒng)，客流分析準(zhǔn)確率提升至90%，營銷轉(zhuǎn)化效率提高40%。綠色節(jié)能項(xiàng)目年節(jié)約能耗成本超千萬元，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙贏。
（三）客流與品牌影響力。
2024年客流總量超1000萬人次，2025年上半年僅盥洗室客流即超1000萬人次，同比增長42%。夜間客流占比從改造前的不足5%提升至30%，“全天候消費(fèi)”模式成效顯著，品牌影響力從區(qū)域擴(kuò)展至全國。
04 推薦依據(jù)
德基廣場通過持續(xù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)了從“傳統(tǒng)商場”到“商業(yè)地標(biāo)”的跨越，其“藝術(shù)+商業(yè)+科技”的融合模式、首店經(jīng)濟(jì)與文化賦能的實(shí)踐，為全國零售業(yè)創(chuàng)新提升和高質(zhì)量發(fā)展提供了鮮活樣本和可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。
（一）模式創(chuàng)新：構(gòu)建“藝術(shù)+商業(yè)+科技”融合范式。
打破傳統(tǒng)商業(yè)“賣商品”的單一邏輯，以文化為靈魂、科技為工具、商業(yè)為載體，打造“體驗(yàn)式消費(fèi)生態(tài)”。這種模式證明：商業(yè)項(xiàng)目可通過跨界融合重新定義自身價(jià)值，從“購物場所”升級為“生活方式平臺”。
（二）管理創(chuàng)新：以精細(xì)化運(yùn)營激活商業(yè)活力。
通過大數(shù)據(jù)分析識別“文化愛好者”“潮流追隨者”“夜間消費(fèi)者”等細(xì)分客群，針對性布局業(yè)態(tài)。從網(wǎng)紅盥洗室到開放公共空間，以“微小體驗(yàn)”提升用戶粘性，2025年盥洗室的高客流間接帶動周邊商鋪銷售增長25%。建立品牌、運(yùn)營、科技團(tuán)隊(duì)的協(xié)同體系，確保首店引進(jìn)、藝術(shù)展策劃、科技設(shè)備落地的高效推進(jìn)，為大型商業(yè)項(xiàng)目的系統(tǒng)化創(chuàng)新提供管理范本。
（三）可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)：為零售業(yè)升級提供三大路徑。
文化賦能路徑，深度挖掘本土文化資源，通過“博物館+展覽+場景滲透”將文化轉(zhuǎn)化為商業(yè)競爭力，適用于所有具有歷史文脈的城市商業(yè)項(xiàng)目。以“首店引進(jìn)+首發(fā)活動+業(yè)態(tài)重構(gòu)”形成差異化，通過“稀缺性”吸引客流，尤其適合消費(fèi)中心城市的核心商業(yè)體。從“24h模式”到綠色節(jié)能，證明科技不僅能提升效率，更能創(chuàng)造新消費(fèi)場景，中小商業(yè)項(xiàng)目可根據(jù)自身規(guī)模逐步引入智能設(shè)備與數(shù)字化管理系統(tǒng)。
