2023年6月，郭某、貝某以4821萬余元競(jìng)拍到位于廣東省深圳市的案涉房屋。但是，案涉房屋的拍賣公告及拍賣須知中未披露該房屋于一年多前曾發(fā)生有人跳樓自殺的非正常死亡事件。由于買到“兇宅”，郭某、貝某向揭陽市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱揭陽中院）提出書面異議，請(qǐng)求撤銷案涉房屋的拍賣行為，并退還全部拍賣款項(xiàng)。他們的請(qǐng)求會(huì)得到支持嗎？
▲案涉房屋
紅星新聞?dòng)浾邚娜嗣穹ㄔ喊咐龓飓@悉，針對(duì)這一情況，該庫日前發(fā)布參考案例，裁判要旨指出：“執(zhí)行中，人民法院拍賣的房屋存在原居住人員非正常死亡事件，構(gòu)成房屋的重大瑕疵，足以影響買受人競(jìng)買該房屋的締約基礎(chǔ)，屬于應(yīng)當(dāng)披露拍賣財(cái)產(chǎn)的重要信息。在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中對(duì)該信息未予披露，拍賣成交后，買受人據(jù)此主張構(gòu)成重大誤解請(qǐng)求撤銷拍賣的，人民法院應(yīng)予支持。”
據(jù)介紹，在揭陽中院駁回郭某、貝某的異議請(qǐng)求后，二人向廣東省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱廣東高院）申請(qǐng)復(fù)議。該院作出執(zhí)行裁定：撤銷揭陽中院的執(zhí)行裁定，要求揭陽中院依法退還買受人郭某、貝某支付的拍賣款。
4800多萬拍下的房屋
曾發(fā)生高墜事件致1死 買家請(qǐng)求退款
揭陽中院在執(zhí)行被執(zhí)行人陳某附帶民事賠償、退賠、附帶民事公益賠償、罰金、沒收違法所得、沒收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)一案過程中，于2023年6月15日10時(shí)至2023年6月16日10時(shí)，在司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上公開拍賣登記在陳某、王某名下位于廣東省深圳市某路的21A、22A房屋(以下簡(jiǎn)稱案涉房屋)。2023年6月16日，郭某、貝某以人民幣48216726元(幣種下同)的最高價(jià)競(jìng)得，并繳清競(jìng)拍款。
▲買家以4821萬余元的最高價(jià)競(jìng)得房屋
2023年7月5日，該院作出執(zhí)行裁定書，裁定案涉房屋中21A房歸郭某所有、22A房歸貝某所有。2023年7月25日，郭某、貝某對(duì)該執(zhí)行裁定提出書面異議，認(rèn)為法院未在拍賣公告信息中對(duì)案涉房屋存在原居住人員高空墜樓事件進(jìn)行說明，致使郭某、貝某在參與競(jìng)買時(shí)產(chǎn)生重大誤解，購買用于居住的目的無法實(shí)現(xiàn)，請(qǐng)求撤銷該裁定書及案涉房屋的拍賣行為，并退還全部拍賣款項(xiàng)。
法院經(jīng)調(diào)查，案涉房屋在2021年11月23日發(fā)生高空墜樓事件，造成1人死亡。
揭陽中院以執(zhí)行法院未掌握相關(guān)信息、競(jìng)拍標(biāo)的物的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)由競(jìng)拍者自行承擔(dān)等為由，于2023年8月15日作出執(zhí)行裁定：駁回郭某、貝某的異議請(qǐng)求。郭某、貝某不服，向廣東省高級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。2024年2月23日，廣東省高級(jí)人民法院作出執(zhí)行裁定：撤銷揭陽中院的執(zhí)行裁定，要求揭陽中院依法退還買受人郭某、貝某支付的拍賣款。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，拍賣的案涉房屋與一起涉黑大案有關(guān)。廣東高院執(zhí)行裁定書披露，揭陽中院公開拍賣登記在陳某、王某名下的案涉房屋是復(fù)式住宅商品房。
▲案涉房屋
據(jù)媒體公開報(bào)道，2023年4月，陳某等人涉黑案經(jīng)揭陽中院一審、廣東高院終審后生效，陳某等27名被告人被依法判處死緩至有期徒刑兩年六個(gè)月，并處沒收財(cái)產(chǎn)、罰金等。
據(jù)了解，高空墜樓事件發(fā)生后，深圳市蓮花派出所民警到場(chǎng)，經(jīng)確認(rèn)，該跳樓女性系陳某的女兒。
拍賣房屋存在非正常死亡事件
廣東高院：屬于應(yīng)披露的重要信息
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：應(yīng)否撤銷對(duì)案涉房屋的拍賣行為，并將買受人郭某、貝某支付的拍賣款予以退還。
廣東高院表示，保障案件當(dāng)事人、競(jìng)買人的知情權(quán)，是網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的基本要求。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十二條第二款、第十三條第十一項(xiàng)、第三十一條第一項(xiàng)的規(guī)定，執(zhí)行法院在處置執(zhí)行標(biāo)的物前，依法全面、具體、詳細(xì)調(diào)查執(zhí)行標(biāo)的物的情況，并在拍賣公示時(shí)予以說明，充分、客觀地披露拍賣標(biāo)的物的信息。本案中，揭陽中院通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)拍賣的案涉房屋于一年多前發(fā)生過原居住者跳樓自殺的非正常死亡事件，執(zhí)行法院未披露該信息是否屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十一條第一項(xiàng)規(guī)定的“拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)”，是應(yīng)予審查的關(guān)鍵問題。
其一，人民法院網(wǎng)絡(luò)拍賣的房屋存在自殺等非正常死亡事件是否屬于執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)披露的信息，法律和司法解釋沒有明文規(guī)定，執(zhí)行實(shí)踐中各地法院做法不一，但越來越多執(zhí)行法院將其作為拍賣公告、拍賣須知中應(yīng)當(dāng)披露的信息。按照房屋的日常交易習(xí)慣和民間習(xí)俗，交易房屋內(nèi)如果發(fā)生過自殺、兇殺等非正常死亡事件，普通民眾往往將此類房屋稱為“兇宅”。傳統(tǒng)民俗文化中，普通民眾都有“趨吉避兇”“擇吉居住”的心理，這是經(jīng)過歷史長期積淀、延續(xù)形成的習(xí)俗。房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件的存在，會(huì)給居住其中的普通民眾帶來包括忌諱、焦慮、恐懼等負(fù)面感受和心理陰影，相應(yīng)也對(duì)房屋交易價(jià)值產(chǎn)生影響。因此，人民法院拍賣的房屋存在自殺等非正常死亡事件，構(gòu)成房屋的重大瑕疵，足以影響買受人競(jìng)買該房屋的締約基礎(chǔ)，屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十二條第二款、第十三條第十一項(xiàng)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)披露拍賣財(cái)產(chǎn)的重要信息。
其二，揭陽中院雖然在拍賣公告和拍賣須知中均載明，競(jìng)買人決定參與競(jìng)買的，視為對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)完全了解，并接受拍賣財(cái)產(chǎn)一切已知和未知瑕疵，該院不能保證拍賣財(cái)產(chǎn)真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任等，但是“瑕疵不擔(dān)保原則”通常是就拍賣財(cái)產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、外觀、結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等客觀物理屬性而言。作為日常居住的房屋，其不僅是一個(gè)由水泥鋼筋組成的構(gòu)筑物，更是人們家庭起居生活的港灣，承載著人們諸多主觀的情感。拍賣房屋曾發(fā)生非正常死亡事件的，不屬于“瑕疵不擔(dān)保原則”的適用范疇。
綜上所述，案涉房屋的拍賣公告及拍賣須知中未披露該房屋于一年多前曾經(jīng)發(fā)生有人跳樓自殺的非正常死亡事件，屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十一條第一項(xiàng)規(guī)定的“拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)”的情形。
紅星新聞?dòng)浾?江龍 圖據(jù)拍賣平臺(tái)
編輯 許媛
審核 王光東
