觀點(diǎn)網(wǎng) 今年4月末，伴隨一筆收購(gòu)事項(xiàng)，歷城城發(fā)集團(tuán)走進(jìn)公眾視野。
彼時(shí)，這家來(lái)自濟(jì)南的區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)，宣布與山東中建西城楷泰置業(yè)有限公司正式簽署收購(gòu)合作協(xié)議，完成對(duì)槐蔭區(qū)中建幸福MALL商業(yè)綜合體的收購(gòu)。
一方面是項(xiàng)目原業(yè)主方因業(yè)務(wù)調(diào)整等原因撤場(chǎng)，另一方面，歷城城發(fā)捕捉到項(xiàng)目先天優(yōu)勢(shì)及客流基礎(chǔ)，將其作為市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的首個(gè)落地項(xiàng)目。
在此之后，歷城城發(fā)又在9月，與新城控股集團(tuán)旗下單位簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，并完成全部轉(zhuǎn)讓款支付，成功實(shí)現(xiàn)對(duì)濟(jì)寧市太白湖新區(qū)吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目的收購(gòu)。這也是歷城城發(fā)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型完成的第二個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目。
而在12月12日，歷城城發(fā)集團(tuán)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型迎來(lái)新動(dòng)作，該公司宣布順利完成濟(jì)南高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目收購(gòu)。
一年內(nèi)連落三子，歷城城發(fā)集團(tuán)的三次并購(gòu)標(biāo)的更是橫跨濟(jì)南東西兩翼，并首次走出省會(huì)、落子魯西南的濟(jì)寧市。在“市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵一年”，歷城城發(fā)的商業(yè)野心也終于迸發(fā)。
買(mǎi)下萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)
此次交易涉及的濟(jì)南高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)于2016年，是濟(jì)南東部重要的區(qū)域商業(yè)中心與消費(fèi)地標(biāo)。
其位于工業(yè)南路57號(hào)核心區(qū)位，地上六層商業(yè)面積達(dá)8.8萬(wàn)平方米，地下一層配套超千個(gè)停車(chē)位。從運(yùn)營(yíng)年限來(lái)看，項(xiàng)目已成熟穩(wěn)健；在招商方面，則匯聚了哈根達(dá)斯、星巴克、華為等兩百余家國(guó)內(nèi)外知名品牌，涵蓋全業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)景，商業(yè)價(jià)值與現(xiàn)金流表現(xiàn)俱佳。
實(shí)際上，近年來(lái)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)出售旗下項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)頻頻，但其接盤(pán)方大多為險(xiǎn)資，也正因如此，市場(chǎng)始終認(rèn)為萬(wàn)達(dá)與交易方始終留有退步空間。
相比之下，濟(jì)南高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的買(mǎi)家有些不一般。
過(guò)去，地方城投/發(fā)展公司多以基礎(chǔ)設(shè)施投資和土地開(kāi)發(fā)為主，在商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方面缺乏經(jīng)驗(yàn)。而歷城城發(fā)在今年4月以來(lái)的連續(xù)出手，顯示出其轉(zhuǎn)型決心。
相較于市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的首個(gè)落地項(xiàng)目——對(duì)中建幸福MALL商業(yè)綜合體的收購(gòu)，濟(jì)南高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)情況更加良好，其包括萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)金街步行街等建筑，是集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)、休閑等多種功能于一體的城市商業(yè)綜合體，年?duì)I收近2億元。
不過(guò)，萬(wàn)達(dá)此次選擇將高新區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)出售，或許也有其他考量。
據(jù)公開(kāi)信息，濟(jì)南首座第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——濟(jì)南世紀(jì)大道萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)工作已于11月初進(jìn)入尾聲。該項(xiàng)目位于濟(jì)南世紀(jì)大道與鳳岐路交叉口北側(cè)，距離高新區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)僅約五公里。
本月早些時(shí)候，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)披露，年底還將有8座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。其中，濟(jì)南世紀(jì)大道與重慶奉節(jié)、三明尤溪、贛州龍南、泉州鯉城等5座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將在12月19日開(kāi)業(yè)。
也就是說(shuō)，若兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)保留，不僅在地理上形成高度重疊，更將在客群、品牌資源及運(yùn)營(yíng)投入上產(chǎn)生內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。
在當(dāng)前商業(yè)增量放緩、消費(fèi)更趨理性的市場(chǎng)環(huán)境下，近距離雙店并存，顯然更易導(dǎo)致消費(fèi)分流、坪效下降，削弱整體盈利能力。出售第三代的高新區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，不失為一次聚焦升級(jí)、優(yōu)化布局的戰(zhàn)略取舍。
而在此種情況下，作為接盤(pán)方的歷城城發(fā)也免不了迎接之后的挑戰(zhàn)。如何在不依賴(lài)“萬(wàn)達(dá)”品牌背書(shū)的前提下，重塑項(xiàng)目定位、優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、提升運(yùn)營(yíng)效率，將成為歷城城發(fā)真正考驗(yàn)市場(chǎng)化能力的關(guān)鍵一役。
市場(chǎng)化的試金石
事實(shí)上，歷城城發(fā)此前已在濟(jì)南推出唐冶城發(fā)盛唐薈、青島路盛唐薈、唐冶北的濟(jì)南閔善懷橘康養(yǎng)社區(qū)、郭店的歷城區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心（歷城城發(fā)閔善康養(yǎng)中心）等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目。
其中，作為市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的首個(gè)落地項(xiàng)目，在今年4月完成對(duì)槐蔭區(qū)中建幸福MALL商業(yè)綜合體的收購(gòu)后，歷城城發(fā)集團(tuán)用6個(gè)月時(shí)間即完成項(xiàng)目的換牌。
公開(kāi)信息顯示，10月份，原“幸福MALL”項(xiàng)目正式完成換牌，以歷城城發(fā)“盛唐薈”的全新身份亮相，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主體為濟(jì)南同晟商業(yè)管理集團(tuán)有限公司。
作為歷城城發(fā)集團(tuán)核心商業(yè)板塊，同晟商業(yè)的業(yè)務(wù)已覆蓋商業(yè)綜合體、特色街區(qū)、商務(wù)中心、公寓、文化場(chǎng)館等全業(yè)態(tài)，形成從策劃、招商到運(yùn)營(yíng)的全鏈條服務(wù)能力。
其運(yùn)營(yíng)的唐冶盛唐薈商業(yè)街以98%的高出租率成為標(biāo)桿，開(kāi)業(yè)即實(shí)現(xiàn)近千萬(wàn)凈利潤(rùn)，自營(yíng)公寓出租率超97%，超市業(yè)績(jī)年增17%。
在全面接手幸福MALL后，歷城城發(fā)集團(tuán)表示，公司秉持“穩(wěn)中求進(jìn)、保障民生”的核心原則，扎實(shí)推進(jìn)項(xiàng)目平穩(wěn)過(guò)渡。
一方面，場(chǎng)內(nèi)原有品牌換簽工作有序推進(jìn)，家家悅超市、兒童游樂(lè)、核心餐飲、AK娛樂(lè)等與居民生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)均保持正常營(yíng)業(yè)；另一方面，針對(duì)性升級(jí)改造將有序開(kāi)展，從提升空間體驗(yàn)到業(yè)態(tài)功能優(yōu)化，以“運(yùn)營(yíng)中煥新，煥新中提升”為核心邏輯，重構(gòu)商業(yè)空間價(jià)值。
這一系列動(dòng)作，與其整體戰(zhàn)略高度契合。
據(jù)悉，歷城城發(fā)集團(tuán)已確立“433”戰(zhàn)略。“4”大主責(zé)主業(yè)包括城市更新、鄉(xiāng)村振興、城市服務(wù)、養(yǎng)老幼教；“3”項(xiàng)核心指標(biāo)為有效資產(chǎn)規(guī)模、營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)，旨在以量化目標(biāo)驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)；“3”項(xiàng)基礎(chǔ)工作指的是，以黨建引領(lǐng)、企業(yè)文化、廉潔自律筑牢發(fā)展底盤(pán)。
在具體路徑上，歷城城發(fā)集團(tuán)針對(duì)“有效資產(chǎn)規(guī)模”明確提出，通過(guò)項(xiàng)目投資、資產(chǎn)證券化（如REITs）擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)池，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
“營(yíng)業(yè)收入”方面，則拓展市場(chǎng)化業(yè)務(wù)（如商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)），提升經(jīng)營(yíng)性收入占比。
這意味著，當(dāng)前的項(xiàng)目收購(gòu)或許僅為開(kāi)始。后續(xù)，歷城城發(fā)集團(tuán)有望拓展更多元化的資產(chǎn)類(lèi)型，并在資產(chǎn)培育成熟后，通過(guò)REITs等資本化路徑實(shí)現(xiàn)有序退出，逐步打通“投融建管退”的全周期閉環(huán)，推動(dòng)項(xiàng)目資產(chǎn)從“沉淀”轉(zhuǎn)向“流動(dòng)”，從持有邁向增值。
而眼下，對(duì)于歷城城發(fā)集團(tuán)而言更為重要的是，推動(dòng)持有項(xiàng)目穩(wěn)定在正常經(jīng)營(yíng)軌道，并繼而在激烈競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)住客流、提升坪效，打造市場(chǎng)化的品牌標(biāo)桿和代表作品。
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