#創作挑戰賽十一期##繁星計劃第十二期##2025新星計劃4期#
摘要：2025年上海房價持續大幅下跌，市場低迷。特別是“外環外”區域空置率高、租售困難，百姓持有房屋的意愿正在變弱。在房屋維修和管理成本高企的情況下，個人房產稅與個人所得稅、物業管理費等稅費多層重疊征收，進一步加重百姓負擔，導致百姓拋售房產意愿強烈。建議上?！巴猸h外”試點取消征收個人房產稅，減輕百姓負擔，恢復持有信心，以穩定樓市，避免房價大幅下行引發連鎖性經濟風險。
相關背景：近年，受疫情和人口出生數量持續減少，經濟放緩等多重因素疊加影響，上海房產價格出現了大幅下跌情況。上海房產價格的下跌不僅影響到環滬周邊城市房產價格進一步下行（有的城市跌破建造成本），已影響到了上海百姓長期持有房產的信心及預期，很多持有房產的上海百姓都打算把房產賣掉，轉而租房或帶上賣房資金去國外生活。據鳳凰網房產上海公布的二手房市場數據顯示，2025年9月上海二手房掛牌量已達353940套，總面積3237.01平方米，預計該數據還會增加。
征收個人房產稅的初衷是為了促進社會公平，拉近貧富差距。房產稅對扼制個人炒作房產，防止少部分人利用稀缺房產資源謀取暴利有明顯抑制作用。然而，當下上海房產市場糟糕的情況，征收個人房產稅政策不僅難以促進公平，甚至會影響百姓繼續持有房產視為累贅，加劇拋售房產意愿。故調整個人房產稅政策迫在眉睫！
存在的問題：1、上海雖推“外環外”新政不限購，但住房空置率高根本賣不掉，房子也租不出去。上海的外環外，不光是二手房賣不掉，那些新開盤或次新盤的房子同樣無人問津賣不掉。外環外一些新開樓盤夜間只有少量燈光，看房的人寥寥可數，空置率高。
上海取消“外環外”不限購的房產新政并沒有帶來銷售利好，反倒成為賣不掉才會出臺“不限購”政策的話柄，以至于網上到處傳播著上海房產也賣不掉，要低于房產建造成本才能賣掉的謠言。這讓很多持有房產的上海百姓恨不得馬上賣掉房產變現。
外環外的房屋租賃情況也很差，由于政府允許“商改住”（商用房大多成為出租房），包括外環外區域建造了大量人才公寓和保障房等，導致個人出租自有房產失去優勢，個人房產出租明顯供大于求。
2、上?！巴猸h外”房產總體質量較差，隨著房齡的增加，維修和持有成本高企。實際上，上海外環外區域大部分房產價格早已回歸理性，房產過剩的情況下很難再被高價炒作。此外，上海外環外房屋質量問題很多，以外墻脫落和滲漏水最為常見，不僅維修成本高昂，還存在反復維修修不好等問題。
外環外很多房屋存在裝飾老化問題需要百姓拿出真金白銀進行裝修更新，但實際百姓無錢裝修，包括電梯等高價附屬設備，消防等公共設施都需要更換和維護，房產價格的下行無疑給百姓雪上加霜。房子賣不掉又需要大量金錢對房屋進行維修、裝修，租不掉，出租的價格連維修房子，維護公共設施的成本都不夠，這樣的情況會嚴重影響百姓繼續持有房產的意愿。
3、當前，個人房產稅與個人所得稅的疊加征收正在抑制百姓繼續持有房產的意愿。上海外環外房產明顯供大于求的情況下，取消限購政策，但不取消個人征收房產稅政策，兩種政策共存明顯有相互抵消的作用。
上海的個人房產稅是以家庭成員每人超過60平方開始計算，通常買一套大一點的房產本身就可能已超出每人60平方的居住面積（第一套不征稅），如果百姓想再多買一套作為兩代人分開居住的，超過了面積限制勢必會產生房產稅就是一種成本和壓力。
同理，百姓買第一套自住，想多買第二套用于出租賺取租金是增加家庭收入、維持生計的合理需求。但此時的個人房產稅會明顯抑制第二套房產的需求效應，即便取消限購，人們也會考慮房產的老化成本，持有成本，稅收成本，管理成本等。一旦百姓不要房子，把票子都存進銀行就是好事嗎？如此，銀行貸款貸不出去，反而還要支付利息。我們都很清楚，個人房貸才是最具信用，最優質的借貸行為，是拉動消費的重要引擎。個人房產稅明顯抑制著個人房產消費需求，畢竟房產的上下游產業鏈很長，涉及建筑業、制造業、物業管理、裝修、家電、中介、家居家具、銀行借貸、抵押等各個行業。正所謂牽一發而動千鈞，一邊取消限購，一邊又不取消征收房產稅，似乎取消限購沒能帶來良好的政策刺激效果。
另外，最近出臺的《住宅租賃條例》進一步明確了出租房屋必須繳納個人所得稅。此舉，出租房屋不光要繳納個人房產稅，還要疊加繳納個人所得稅（又無法納入個人所得綜合匯算），再加上房屋維修，裝修開支和日常維護成本，弱勢的個人業主再被中介威逼利誘租不出去、賣不出去，被物業蠶食維修基金，侵犯公共收益等，誰還想繼續持有上海的房產呢？
相關建議：1、建議政府試點取消上?！巴猸h外”區域個人房產稅政策，進一步恢復百姓個人持有房產的信心。首先，應明確取消個人房產稅不等同于取消公司房產稅。當下，百姓個人難以對房產進行惡意炒作，百姓個人多持有1-2套房產用于出租或自持是再正常不過的經濟模式，出租或自持都需要百姓對持有的房產進行管理、維修、保養等，包括對承租人的管理。這類房產租賃的經濟模式我國歷朝歷代都有，其它國家亦是如此，個人惡炒房產的時代早已不復存在，個人通過持有房產或出租房產來謀取暴利，進而造成嚴重的社會不公平亦不可能。
2、試點取消“外環外”個人房產稅有利于商品房消費，同樣利好上海周邊城市房價恢復，鼓勵有經濟實力的個人多持有1-2套房產用于出租，居家辦公，養老均可。當下，上?！巴猸h外”房產無論是銷售、還是房價都十分低迷，房價一路下行不僅影響上海市區，也影響上海周邊城市房價，房子賣不掉的陰影正在加劇百姓對固定資產的投資興趣，建議不要把房產看作是洪水猛獸，取消個人房產稅不是不可為之，而是應盡快為之。
3、試點取消“外環外”個人房產稅，能進一步穩樓市，穩民心，釋放合理需求，真正激活市場。我們應理性看待房產對市場經濟的調節作用，房價的大幅下行，對經濟有百害而無一利，傷及的是房地產上下游諸多產業鏈，亦會加劇該產業鏈上更多人失業，最終惡性循環。取消個人房產稅實際上是在為百姓個人松綁和減負，同時也是在穩定民心，國家鼓勵百姓個人多持有1-2套房產用于出租或自持，要讓百姓持有固定資產安心，而不是持有更多貨幣放在銀行才安心。
