▲ 點擊上方“馬江博說趨勢”，再點擊右上角的“···”，選擇設為星標，文章每天自動推送
我是馬江博，關注我，看清趨勢與財富。
時代在拋棄高層住宅
最近，成都市公共資源交易服務中心掛出一則涉及四個地塊的拍地公告，在“規劃設計條件”一欄，明確出現了對于建筑物高度的限制要求：有兩宗宅地的要求均是建筑高度不超過80米，另一宗為不超過60米，還有一宗要求不超過54米。
限制住宅高度，本屬正常。但在近期，多地密集出臺限高政策，已經成為房地產新趨勢：河南省鄭州市明確新建住宅用地建筑高度應小于80米，容積率不超過2.5；江蘇省要求一般不得新建100米以上住宅項目，100萬人口以下城市嚴格限制新建80米以上住宅；深圳市規定新建住宅項目建筑高度原則上不得超過80米（約26層），容積率不超過3.1。
為什么高層住宅從房地產的頂流突然就被拋棄？有人說是因為最近發生的火災，有人說是因為舒適性太低，但實際上，最根本的原因在于時代變化。
明確一個事實：自2024年下半年以來，樓市受降首付、降按揭利率、放松限購等一系列房地產政策影響，開始回暖，但高層住宅滯銷的情況已經開始出現，而在2025年高層住宅滯銷在全國主要城市普遍存在，甚至成為行業共識。
曾經負責房產市場走量重任的高層住宅跌落神壇，原因非常復雜，最顯而易見的原因就包括人口密度高、供水供暖不足、電梯故障、消防救援難度大等問題。
從歷史上，中國的多層和高層住宅大規模出現是在2000年之后，當時背景是：人口紅利加速釋放、城鎮化高速推進、大量適齡勞動力進城，房屋需求一再高漲。這樣的背景下，房地產行業需要高周轉、高效率，高層住宅憑借容納人口數量、占地空間、價格成本等優勢，一度是各大城市的主流產品，并一直持續到疫情之前。特別是2008年后，4萬億基建大放水下，全國新城建設如火如荼。
但高層住宅賣不出去的問題，其實也在于人口。自2020年疫情后，中國人口形勢突變，到2024年已經連續三年人口負增長，減少人口超過400萬。
人口下降，高層住宅需求自然減少。而另一方面，全國住宅建筑的供給在過去20年里狂飆突進，甚至庫存還沒消化完成。截至2025年1月末，全國重點50城新建商品住宅狹義庫存高達31093萬平方米，而在城市角度來看，長春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超20個月。
需求少，供給多，再加上房價由于之前的下行通道處于低位，自然讓購房者有了選擇更有生活質量的大戶型、低樓層住宅。
而且，從設計上來看，高層住宅自身就有缺陷。始于2000年前后的高層住宅建設潮中，其電梯、供水、電路系統都面臨設計壽命耗盡或進入問題暴露期，為了應對高層建筑隱患，國家甚至已經在上海、北京、廣州、深圳等?22 城進行住房體檢試點。更讓人關注的是，近期高層住宅火災頻發，傷亡觸目驚心，關于施救問題，有專家表示，由于高度限制，主流消防云梯最高52米（只有約17層），高層火災施救存在技術性難度，而100米以上建筑疏散至地面需30分鐘以上，中間發生擠壓踩踏，甚至煙霧窒息的幾率很高。
因此，人口下滑帶來的購房需求萎縮，對高層住宅產生了一系列影響：需求端，房價下行讓購房者有了品質更高的住房可以選擇，同時火災等突發事件讓公眾認識到高層住宅幾乎不可規避的風險，而政策端，2021年，住建部等15部門就已經發布《關于加強縣城綠色低碳建設的意見》，要求縣城新建住宅應以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比不低于70%，住宅建筑最高不超過18層（約54米）。而在今年，由住房和城鄉建設部發布、今年5月1日起實施的《住宅項目規范》已經又明確了高度控制最大值，明確高層住宅最高只列至18-26層，最大容積率僅為3.1，住宅建筑高度控制最大值為80米。
時代在變，需求在變，政策在變。
我是馬江博，大變局時代，關注我，看懂趨勢，看到財富。
