“就像人到了一定年紀要定期做體檢，房子住久了也得‘查身體’，小隱患早發現、早處置，才能避免大風險。”近日，在長沙開福區一老舊小區業主座談會上，居民王阿姨的話道出了大眾對房屋安全的普遍關切。
這一通俗認知，正轉化為各地的制度實踐——近期，鄭州、南通等多個城市密集出臺技術指南、細化實施細則，加速推進房屋體檢制度落地。長沙市住建局也發布政策，明確對房齡超過25年的房屋，每5年體檢一次。房屋體檢重點查什么？體檢費由誰來出？
房屋體檢已在全國20多個城市進行試點
其實，自2023年起，住建部就鼓勵各地推進房屋體檢制度。今年初，住建部還發布了《關于加強房齡25年以上住宅管理的指導意見》，明確要求房齡25年以上的住宅小區須每5年做一次體檢，體檢結果記入房屋健康檔案并向業主公示。
去年至今，房屋體檢已在包括鄭州、南通、長沙在內的全國20多個城市進行試點。
11月18日，河南鄭州住房保障和房地產管理局就《關于印發鄭州市城鎮房屋安全管理“三項制度”試點實施方案及工作細則的通知（征求意見稿）》向社會公開征求意見。其中明確，擬對鄭州市房齡30年及以上的城鎮住宅房屋實施首次體檢，并采取以獎代補方式支持房齡30年及以上的城鎮非住宅房屋實施首次體檢。
11月29日，南通市住房和城鄉建設局發布《南通市城鎮房屋安全體檢實施辦法（試行）的通知》，其中要求，建成超過25年的人員密集場所房屋，每5年進行一次體檢；建成超過25年的城鎮住宅，每10年進行一次體檢。
而在長沙，10月30日，長沙市住建局也正式印發《長沙市城鎮房屋結構安全體檢技術指南（試行）》，明確對不同類型房屋的定期體檢頻次作出細致劃分：房齡超25年未達設計使用年限的公共建筑每5年至少1次，達設計使用年限需繼續使用的每2年至少1次；同類多業主住宅每10年至少1次，達設計使用年限的每5年至少1次；經營性自建房經營前必須體檢，后續每5年至少1次，房齡超25年的每2年至少1次。
房屋“老齡化”帶來的安全壓力加速制度的推進
房屋體檢制度的加速推進，背后是我國既有房屋“老齡化”帶來的現實安全壓力。據住建部2024年住房發展報告，全國已有超過2.1億套房齡在25年以上的住宅，約占城鎮住宅總量的38.7%。
同策研究院聯席院長宋紅衛認為，推進住房體檢制度原因有兩個方面，一是根據第七次普查數據，我國超過35%的住宅房齡超過30年，這個規模達到1.6億套，在核心城市這一比例更高，比如上海超過30年房齡的住房占比超過50%。未來房地產發展的核心動力是城市更新，而哪些住房需要優先更新？城市更新的節奏又該如何把握？住房體檢是一套很好的選擇標準；二是近年來多個城市住房質量事故頻發，如涉及老舊住宅安全隱患、施工違規、材料缺陷等問題，住房體檢也是將安全隱患防患于未然。
住房體檢的核心內容有哪些？長沙一房企負責人指出，從各地實踐來看，體檢內容主要以結構安全為核心、設施功能為補充、環境安全為延伸。除了核心的結構安全，體檢還涵蓋消防安全和設施功能檢測。比如外墻空鼓脫落、屋頂滲漏等土建問題，消防管網通暢性、滅火器有效性等消防問題，以及電梯運行參數、給排水管線老化程度等設施問題，均被納入體檢范圍。
據悉，在長沙的技術指南中，就明確指出體檢內容涵蓋地基基礎與周邊環境、上部承重結構、圍護系統三大分部，具體包括地基沉降、傾斜、裂縫，上部承重構件的裂縫、變形、銹蝕、腐朽，以及外墻、屋面等部位的損壞、脫落風險。除定期體檢外，長沙還強化了日常巡查與動態監測，主要關注違規裝修、改造及結構明顯變形等異常。
除政府兜底之外，各地在積極進行資金多元化探索
在體檢中，費用分擔也是房屋體檢制度落地的“關鍵一環”。
關于費用的支出，南通明確，城鎮住宅的房屋安全體檢資金從上繳財政的用于廉租住房建設的住房公積金增值收益中列支。
鄭州明確，體檢費用城鎮住宅從市級公共賬戶列支。非住宅由房屋使用安全責任人承擔，市級公共賬戶按照50%的比例，以獎代補。
廣東東莞則采取“業主負責+保險補充+政府兜底”的模式。比如，公共建筑主要由保險責任承擔，房屋養老金（公共賬戶）和財政資金作補充。涉及多業主建筑，則鼓勵使用物業公共收益部分。
“從各地探索的資金來源構成來看，資金來源主要有四個渠道：首先，政府財政專項補貼是基礎支撐，鄭州等城市均將房屋體檢費用納入市級財政年度預算。其二，房屋養老金制度逐步發揮補充作用，作為住建部推動的‘三項制度’之一，房屋養老金由政府、業主、開發商等多方出資建立。其三，市場主體參與是重要補充，引入第三方檢測機構的市場化服務，通過政府招標降低體檢成本，同時鼓勵房企對開發建設的老舊項目承擔部分體檢費用。其四，業主自籌與物業公共收益聯動，部分城市明確物業維修資金可用于支付體檢費用。”業內人士指出。
該業內人士認為，未來房屋體檢還需進一步明確各資金渠道的使用比例和審批流程，避免資金閑置或濫用，同時通過政策引導擴大市場力量參與度，提升資金保障的可持續性。
