近日，清豐縣法院報送的案例《劉某等36人與某置業公司房屋買賣合同糾紛調解案——住建部門參與高效化解逾期交房糾紛》入選最高人民法院多元解紛案例庫。案例入庫編號：D2025-161-1-091-940；推薦部門：清豐縣人民法院；化解單位：清豐縣人民法院、清豐縣房產物業人民調解委員會、清豐縣住房和城鄉建設局；案例撰寫人：楊想榮。
關鍵詞
民事 房屋買賣合同糾紛 逾期交房違約金 行業調解 住建部門參與化解
基本案情
2019年至2020年期間，劉某等36名業主先后購買了某置業公司開發建設的某項目房屋，并與某置業公司簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，合同約定2021年6月30日前交付房屋。劉某等36名業主支付房款后，某置業公司未按時交付房屋，交涉無果后，劉某等36名業主訴至法院，要求某置業公司支付逾期交房違約金。
處理方式方法
法院收到起訴材料后，經深入了解，除上述36名業主外，還有大量業主正在觀望。為妥善化解糾紛，征得當事人同意后，法院委托行業調解組織進行先行調解，并邀請住建部門共同參與糾紛化解。
首先，實地走訪，悉心溝通，面對面緩解對抗。調解員收到案件材料，與當事人溝通案件情況后，會同指導法官、住建部門工作人員共同走訪某置業公司，了解置業公司現狀，同時與業主代表溝通，安撫業主情緒，聽取雙方訴求。
其次，釋法明理，案例指導，尋求差異化方案。調解過程中，調解員發揮情感和專業優勢，通過“背對背”“面對面”等方式，向業主耐心解釋，雖某置業公司違反合同逾期交房構成違約，但因疫情等不可抗力導致的停工時間應當扣除，以降低其不合理預期；住建部門發揮職能監管優勢，與某置業公司針對逾期交房的原因及糾紛處理方案進行了有效溝通，并依托人民法院案例庫的類似案例，釋明其違約責任?？紤]到某置業公司面對資金流緊張的困境，調解員提出了多元化的調解方案，由業主根據其意愿選擇以儲藏間或車位進行折抵。
再次，全程跟蹤，監督履行，保障雙方權益。住建部門工作人員與調解員通過與業主“一對一”核對金額、“面對面”重點溝通，最終36名業主與某置業公司達成了“一案一策”的差異化調解協議。調解協議達成后，住建部門指派專人負責監管跟蹤協議履行，對開發商遲滯、怠于履行行為及時提醒、約談，確保某置業公司將所有用以折抵的儲藏間或車位全部給付到位。
最后，示范引領，靠前預防，源頭化解隱形糾紛。對有類似情況且在觀望的業主，由住建部門及街道辦協同開展走訪化解，參照已達成調解協議業主的調解方案進行磋商，化解涉該房產項目逾期交房糾紛50余起。同時，住建部門舉一反三，全面排查轄區房產項目逾期交房情況，結合實際向相關置業公司發出督促通知，在更廣范圍、更深層次消除矛盾隱患。
處理結果
劉某等36人與某置業公司達成調解協議，用以折抵的儲藏間或車位全部給付到位。同時，50余戶觀望業主均參照已給付到位的調解方案，與某置業公司達成和解。
解紛依據
《中華人民共和國民法典》第509條、第577條、第585條、590條
解紛要旨
本案系因逾期交房引發的房屋買賣合同糾紛，關乎眾多業主切身利益，如不能妥善解決，易導致矛盾激化。本案中，法院依托府院聯動機制，邀請住建部門共同參與，并委托擅長房產物業糾紛的行業調解組織開展調解，通過三方緊密配合，高效推動糾紛有序解決。調解過程中，面對業主要求支付違約金與置業公司無力承擔巨額賠償的僵局，調解員耐心引導，住建部門積極做好政策解讀，法院提供專業指導，有效緩解雙方當事人對立情緒，促成雙方達成差異化調解方案。調解成功后，住建部門充分發揮監督職能優勢，盤查置業公司閑置資產，使業主訴求及時足額兌現，同時，通過靠前預防，一攬子解決關涉該房產項目潛在矛盾50余起，既守住了業主的“家園”，又護住了企業的“飯碗”，助力當地高質量發展和基層社會治理。
供稿：立案庭
編輯：劉亞茹
初審：劉亞茹
復核：韓麗敏
終審：李國波
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