01
最近一則文件的出爐，向我們暗示了一件事，那就是未來(lái)拆遷要有大變化！
到底是誰(shuí)？
喏，就是這個(gè)——
內(nèi)容比較多，我們直接說(shuō)城市更新未來(lái)三年的重點(diǎn)任務(wù)是什么:
重點(diǎn)的片區(qū)是商都?xì)v史文化片區(qū)、高鐵東站片區(qū)，這個(gè)為帶動(dòng)示范片區(qū)。
要發(fā)揮試點(diǎn)帶動(dòng)的社區(qū)是中原區(qū)湖光苑社區(qū)、金水區(qū)鴻苑社區(qū)
提高住房品質(zhì)，發(fā)展智慧物業(yè)，提高住宅設(shè)備智能化水平等等。
對(duì)條件成熟的老舊小區(qū)實(shí)施更新改造，支持有條件的樓棟加裝電梯，整治小區(qū)及周邊環(huán)境。
有序推進(jìn)城中村更新改造。
著力建設(shè)活力街區(qū)，推動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)賦能城市更新，以及特色街區(qū)等等。
你會(huì)發(fā)現(xiàn)城市更新，涉及到城市的方方面，不僅是老舊小區(qū)，道路，還涉及物業(yè)，文旅等，在這個(gè)過(guò)程中投入的資金也是非常厲害的，就以最近這三年的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)：
截至 2023 年年末，鄭州城市更新項(xiàng)目累計(jì)達(dá) 704 個(gè)，該年度完成城市更新投資 1019 億。
2024 年力爭(zhēng)該年城市更新完成投資 1500 億元，當(dāng)年推進(jìn)了國(guó)棉三廠示范區(qū)、亳都古巷等多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，還實(shí)現(xiàn)了米房文化時(shí)尚創(chuàng)意園等項(xiàng)目建成開(kāi)放。
2025 年城市更新的投資目標(biāo)定為 2000 億元，且以 “三區(qū)十片、兩軸多帶” 為重點(diǎn)推進(jìn)相關(guān)工作，截至 12 月，全市已新增入庫(kù)城市更新項(xiàng)目 101 個(gè)，新開(kāi)工項(xiàng)目 53 個(gè)等。
你瞅瞅這資金支持的力度是一年比一年厲害，不得不感嘆這錢(qián)，正在悄悄地向我們襲來(lái)。
02
在這些重點(diǎn)任務(wù)中，跟樓市密切相關(guān)的其中就有一條：城中村改造。
具體的描述如下：
“一村一策”采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等方式實(shí)施改造，加強(qiáng)歷史文化風(fēng)貌保護(hù)，結(jié)合城市更新行動(dòng)，穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作。
從這里就可以看出，未來(lái)，城中村改造大都以城市更新的情況進(jìn)行，這是拆遷的變化之一。
其次拆遷以基建為主。
今天正好根據(jù)鄭州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)出的下半年公告，給大家說(shuō)說(shuō)：
目前還有哪些城中村要改造？哪些確定不拆遷了？用來(lái)干什么？
直接看下半年涉及到城改的區(qū)域：
首先來(lái)看鄭東新區(qū)：
來(lái)源：鄭州市自然資源和規(guī)劃局
除了鄭東征告6號(hào)是用于居住用地建設(shè)外，安置方式是貨幣安置、社保安置等。
其余的都用于實(shí)施交通運(yùn)輸用地、綠地與開(kāi)敞空間用地等建設(shè)行為。
再來(lái)看管城區(qū)：
來(lái)源：鄭州市自然資源和規(guī)劃局
管城區(qū)拆遷的地方基本上都在南四環(huán)外，而這些用途有防洪用地，公路用地，還有高速用地，也就是鄭州至許昌段。
再來(lái)看金水區(qū)：
來(lái)源：鄭州市自然資源和規(guī)劃局
在這些公告里面，涉及房地產(chǎn)的有兩塊，一塊地是用于城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的，另外一塊則是安置房，教育用地其余的都是交通運(yùn)輸用地。
我們來(lái)看這些交通運(yùn)輸用地的位置主要在兩個(gè)地方，一個(gè)是京廣鐵路沿線，一個(gè)是則是楊金片區(qū)。
送這里可以看出，未來(lái)片區(qū)的斷頭路將會(huì)得到改善。
我們就以這三個(gè)涉及比較多的區(qū)域來(lái)說(shuō)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)基本上城建的比較多，真正用于居住的比較少了。
最后，城中村拆遷更加精細(xì)化，有些會(huì)比較難。
目前一直比較火的城中村，拆遷也是比較難的，就是大家關(guān)注度比較高的兌周村。
在2013年這個(gè)村都傳出來(lái)要拆遷，但是聽(tīng)誰(shuí)因?yàn)椴疬w沒(méi)有談好所以一直擱置，直到現(xiàn)在才有消息傳出來(lái)，目前在招商，暫時(shí)沒(méi)有拆遷改造計(jì)劃。
其實(shí)相對(duì)于兌周村來(lái)說(shuō)，或者還有點(diǎn)期待，你看這個(gè)村更加的直接明白：
耿湖村不僅暫時(shí)沒(méi)有拆遷計(jì)劃，如果要翻新的話，還要符合土地利用總體規(guī)劃并且辦理合法審批。
對(duì)于鄭州來(lái)說(shuō)，拆遷雖然會(huì)有，但是會(huì)更加的精細(xì)化，而且基本都以基建為主，大規(guī)模的拆遷很難：
畢竟從2003年城中村改造正式啟動(dòng)以來(lái)，2011 - 2016 年間進(jìn)入拆遷推進(jìn)最快的階段。到 2015 年年底四環(huán)以內(nèi)的城中村基本上拆遷完畢，只有少量存在，再加上2016年特定范圍棚戶區(qū)改造收尾。
也就是說(shuō)鄭州城中村大規(guī)模的拆遷工作，基本上在2015年完成，接下來(lái)的拆遷都屬于城市更新背景下的階段性拆遷與改造工作。
未來(lái)新的拆遷工作對(duì)樓市的影響是有限的，而影響比較大的是舊改。
03
雖然現(xiàn)在的拆遷以貨幣化安置為主，但是現(xiàn)在的拆遷想要一夜暴富可能會(huì)比較難，相對(duì)于來(lái)說(shuō)不少人還會(huì)存在拆遷返貧。
身邊一朋友的堂哥因?yàn)椴疬w，圖公寓，寫(xiě)字樓便宜就買了不少，對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)價(jià)格還有緩慢下降的過(guò)程，對(duì)于公寓以及寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，是第一個(gè)受到?jīng)_擊的，錢(qián)沒(méi)過(guò)幾年就沒(méi)了。
在過(guò)往的路徑中，樓市暴富中有兩種形式，一種是城中村，一種是等待老舊小區(qū)拆遷。
但是在2020年7月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，正式全面推進(jìn)舊改工作，直接把老舊小區(qū)的拆遷夢(mèng)給碎了。
對(duì)于鄭州來(lái)說(shuō)相對(duì)于城改，老舊小區(qū)是當(dāng)下的重點(diǎn)，直接文件中的進(jìn)度以及規(guī)劃：
2025年基本完成2000年底以前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，持續(xù)推進(jìn)2001 年-2005 年建成、基礎(chǔ)設(shè)施不完善的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。穩(wěn)妥推進(jìn)危險(xiǎn)住房改造，探索危舊房屋自主更新路徑，建立健全房屋使用全生命周期安全管理制度。
豪賭老舊小區(qū)拆遷的想法是不現(xiàn)實(shí)的了，即使是危房，要走的路也是自主更新的路徑。
其實(shí)從老舊小區(qū)改造提出來(lái)后，鄭州就有小區(qū)不斷的改造，直接看有動(dòng)作小區(qū)有哪些：
金水區(qū)花園路街道：東明路130號(hào)院、經(jīng)二路5號(hào)院、經(jīng)二路7號(hào)院、經(jīng)四路6號(hào)院等
金水區(qū)豐慶路街道：公交公司家屬院。
金水區(qū)南陽(yáng)新村街道：南陽(yáng)路79號(hào)、南陽(yáng)路82號(hào)、電信局南陽(yáng)路258號(hào)3-6號(hào)樓、南陽(yáng)路270號(hào)、孟砦北街12號(hào)、警察學(xué)院家屬院等
杜嶺街道：市民新村北街5號(hào)院、西里路1號(hào)院、杜嶺中街34號(hào)院、杜嶺中街161號(hào)院
管城區(qū)南關(guān)街：民樂(lè)里等。
根據(jù)鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)，截至2024年，全市已完成了2554個(gè)老舊小區(qū)改造任務(wù)，涉及住宅樓10729棟，建筑面積3522.06萬(wàn)平方米，改造戶數(shù)38.89萬(wàn)戶，累計(jì)投入資金65億元。
這也就意味著未來(lái)會(huì)有更多的小區(qū)加入舊改中，這也就告訴我們以下三點(diǎn)：
1、沒(méi)有任何溢價(jià)的老破小是房產(chǎn)中最低級(jí)的類型，依舊不要碰。
2、未來(lái)好房子才會(huì)是主要的道路。
3、不要豪賭老舊小區(qū)的拆遷。
最后，我這里有一份關(guān)于鄭州庫(kù)存的資料：
1、鄭州2025年三季度庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)，包含主城8區(qū)，上街，港區(qū)等所有的，地塊信息、竣工時(shí)間，土拍時(shí)間，開(kāi)發(fā)企業(yè)，面積，還有多少?zèng)]有賣等詳細(xì)信息分享給大家。
2、589個(gè)項(xiàng)目在大鄭州的項(xiàng)目分布圖標(biāo)注版，都分布在哪里，哪條路等標(biāo)注的清楚明白。
3、2024年&2025年鄭州主城住宅地土拍信息合集。
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