報(bào)告要點(diǎn)：
·?融資概況：11月單月融資規(guī)模同比增長(zhǎng)，信用債發(fā)行規(guī)模小幅下降
· 融資利率：整體融資成本小幅下降
· 企業(yè)發(fā)行動(dòng)態(tài)：招商蛇口發(fā)行額度最高，蘇州高新融資成本最低
· 資本市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：金茂、華潤(rùn)、招商蛇口、保利置業(yè)、大悅城等獲取新增資金，融創(chuàng)、時(shí)代中國(guó)境外債重組方案生效
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融資概況：11月單月融資規(guī)模同比增長(zhǎng)，信用債發(fā)行規(guī)模小幅下降
中指研究院監(jiān)測(cè)，2025年11月房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額為620.4億元，同比增長(zhǎng)28.5%。從融資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資262.2億元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外債融資64.2億元，占比10.3%；ABS融資294.0億元，同比增長(zhǎng)36%，占比47.4%。債券融資平均利率為2.66%，同比下降0.07個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。
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2025年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為5502.8億元，同比增加10.5%。從融資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資3202.0億元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外債融資161.5億元，同比增長(zhǎng)141.0%，占比2.9%；ABS融資2139.3億元，同比增長(zhǎng)19.0%，占比38.9%。
11月信用債發(fā)行同比小幅下降，發(fā)債房企主要為央國(guó)企，本月招商蛇口、保利發(fā)展等發(fā)行總額超30億元，中交房地產(chǎn)等信用債發(fā)行金額超20億元。本月綠城等混合所有制企業(yè)成功發(fā)行信用債，合計(jì)金額約15億元，為3年期，長(zhǎng)期資金流入有助于企業(yè)延長(zhǎng)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)。本月信用債發(fā)行期限較長(zhǎng)，以1-3年期和3年以上債券為主，平均發(fā)行年限為3.56年。
11月華潤(rùn)置地成功發(fā)行海外債，帶動(dòng)海外債發(fā)行規(guī)模增加。11月13日，華潤(rùn)置地有限公司在香港發(fā)行43億人民幣及3億美元的雙幣種綠色債券，包括：3年期3億美元債券，票面利率T3+68個(gè)基點(diǎn)，即4.125%；5年期43億人民幣債券，票面利率2.40%。
ABS發(fā)行規(guī)模為294.0億元，同比顯著增長(zhǎng)。其中，類REITs是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá)51.7%；其次是CMBS/CMBN，占比24.5%；供應(yīng)鏈ABS、保障房占比分別為12.7%、11.1%。11月28日，“華泰-上海中建廣場(chǎng)持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功設(shè)立，該項(xiàng)目以中建八局項(xiàng)下優(yōu)質(zhì)商辦綜合體上海中建廣場(chǎng)為底層入池資產(chǎn)。此前，2024年11月，“中信證券-越秀商業(yè)持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在深交所發(fā)行成功，底層資產(chǎn)為廣州環(huán)貿(mào)中心寫字樓。持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS持續(xù)擴(kuò)容，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式創(chuàng)造了良好的條件。
融資利率：整體融資成本小幅下降
從融資利率來看，本月債券融資平均利率為2.66%，同比下降0.07個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，債券融資平均利率同比小幅下降，環(huán)比小幅上升。其中，信用債平均利率為2.23%，同比下降0.55個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.13個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為2.97%，環(huán)比下降0.33個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為2.97%，同比上升0.31個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.15個(gè)百分點(diǎn)。
企業(yè)融資動(dòng)態(tài)：招商蛇口發(fā)行額度最高，蘇州高新融資成本最低
從典型房企債券發(fā)行來看，本月招商蛇口發(fā)行金額最高，達(dá)50.4億元；蘇州高新融資成本最低，為1.73%。
表：典型企業(yè)2025年11月信用債發(fā)行統(tǒng)計(jì)
備注：規(guī)模單位為億元，利率單位為%
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資本市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：金茂、華潤(rùn)、招商蛇口、保利置業(yè)、大悅城等獲取新增資金，融創(chuàng)、時(shí)代中國(guó)境外債重組方案生效
11月，重點(diǎn)房企披露了新增融資，其中，中國(guó)金茂以上海物業(yè)為99億元貸款提供抵押；華潤(rùn)置地發(fā)行3億美元綠色債，息票率4.125%，發(fā)行43億元5年期綠色債券，息票率2.40%；招商蛇口完成發(fā)行50.40億元公司債券；保利置業(yè)35.4億元可持續(xù)發(fā)展掛鉤銀團(tuán)貸款落地；大悅城控股擬向招商銀行倫敦分行申請(qǐng)42億元貸款。多家房企披露了債務(wù)重組最新進(jìn)展，融創(chuàng)、時(shí)代中國(guó)境外債重組方案生效，碧桂園境外債重組計(jì)劃獲法定大多數(shù)債權(quán)人支持，遠(yuǎn)洋境內(nèi)債重組方案通過。華夏幸福被債權(quán)人龍成建設(shè)申請(qǐng)預(yù)重整，廊坊中院已受理，平安系董事反對(duì)預(yù)重整。
表：11月重點(diǎn)房企資本市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
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