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金水北的產品迭代始于越秀。
2023年春天越秀金悅文華入市，率先打出了“高得房率”這張牌，通過創新設計贈送更多使用面積，以及豪華大門，加上雙學區、雙國企，讓金水北的改善群體有了更優選擇。
到了二期天悅江灣，除了豪華大門之外，更有約2600平米豪華會所，再加上90%起步、100%的超高得房率，以“3.5代”的產品，又一次給片區市場很大的沖擊。
一期、二期都取得了爆賣。比如一期金悅文華當年首次開盤便取得了82%的好成績，后續僅僅用了8個月就實現了基本清盤。再根據克爾瑞數據，2025年1-7月份二期天悅江灣成為鄭州主城改善項目套數、面積銷售雙料冠軍。
然而前不久，也就是12月14日越秀三期金水云啟首開，卻迎來了越秀在金水北的“滑鐵盧”：根據鄭州泰辰的數據，總推房源148套，去化40套，去化率27%。但據不少業內人士稱，“此次越秀三期首開，去化不足30套，也就20多套。”
一向在金水北最火的越秀，為何開盤賣的這么慘淡?
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1、是因為首開價格定得太高?
據悉，越秀三期金水云啟高層約108平米價格15800-16000元每平，約129平米價格16600-16800元每平，約149平米價格17100-17800元每平。
這樣的開盤價格貴嗎?
其實約108平米也就是一萬六的均價，和信達天樾九章二期這樣的三代宅上半年的均價一樣——當然，下半年信達有所降價，這是后話了。而大面積價格可是還沒二期天悅江灣最開始賣的貴。所以整體三期金水云啟作為全新四代宅，首開價格和二期天悅江灣的價格是持平，并沒有漲價。
2、作為四代宅，三期金水云啟產品不夠好?周邊有不利因素?
其實相比二期天悅江灣，三期金水云啟可以說周邊沒有不利因素。
文化路一小長安校區、龍門實驗初中部均是一路之隔。其中文化路三小變更為文化路一小體系后，翰林校區的部分師資力量也被抽調進入了這所學校。同時自建幼兒園，海亮時代商業在旁，地鐵7號線站點不到1公里。距離連霍高速遠、距離北站遠，無不利因素。
同時三期金水云啟目前稱得上是金水北得房率的天花板了，基本都超100%得房率，最高達到130%。戶型設計也很nice。還有更大的贈送面積，且作為四代宅落地，通過豎向實體墻、豎向磨砂玻璃墻、水平挑檐設計，完美彌補隱私防護問題，安全、私密。
產品和得房率方面可以說是再一次升級。
3、是因為一期金悅文華交房維權產生的口碑下滑?
2024年年底，一期金悅文華和信達天樾九章一起前后交房，不同的是，信達廣受業內稱贊，沒有發生業主維權。而一期金悅文華卻因為一定程度的減配、設計奇葩而引發業主維權。不過即便如此，依然擋不住今年二期天悅江灣的熱銷。所以這一點上對三期影響應該是幾乎不存在的。
其實究其原因，還是因為鄭州樓市整體市場環境和金水北片區供應量的問題。
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首先是鄭州樓市整體市場環境。
到了今年年底，鄭州市場整體偏冷，購房熱度不高，觀望情緒濃厚。雖然11月大石橋項目越秀鄭軌金水觀萃開盤賣出了獨立行情，但是并不代表整體市場。
簡單一句話就是，購房者對四代宅已經有一定的“祛魅”。同時就今年而言，鄭州的四代宅也不是每個都賣的好，而是呈現明顯分化。
再者，今年鄭州各個區域四代宅遍地開花，入市的新盤清一色都是四代宅、高得房率，具體產品都不差，本身競爭就極其內卷。
更何況身處金水北，目前現階段供應量就挺大：
1、二手房供應量大，降價也多。四代宅得房率再高，抵不住很多人手里資金緊張，而選擇二手房。
2、在售的三代宅不是現房就是將于今年年底或者明年上半年交房的準現房，入住時間可以更早。
3、在售的三代宅除了得房率沒有四代宅高之外，產品其他方面配置也不差，也都或多或少的降價。比如信達天樾九章二期現在都一萬三四價格起步了，還送車位。
4、不僅競品競爭，三期金水云啟還面臨二期天悅江灣這樣兄弟項目的競爭。
另外就是今年下半年金水北也在降價，前幾年是熱度極高，現在因為接二連三的降價，購房群體的購買預期也會更加降低，都怕買三期金水云啟首開價格會買貴。
三期金水云啟的前車之鑒是金投天寶府，論位置比金水云啟更靠近三環內老金水，論學區金投天寶府的雙學區也不差，論高得房率和產品力、會所，金投天寶府應有盡有，但今年也是首開不利。如今到了年底，除了幾套特價房，房源樓層也不算特別差，有5-14-24-32-33這樣的樓層，特價據悉是16500元每平左右。
還有就是，三期金水云啟2000平會所+800平架空層+800平下沉庭院的確亮眼。但是現在鄭州擁有高逼格會所的小區很多，已經爛大街了，對購房客戶的吸引力在減退。
也許會有人認為，也有期房的因素，不過這一點可以放心，畢竟越秀三期始終是雙國企，是很安全的。根據購房合同，越秀三期是2027年11月交房，從現在入市到交房，也就兩年時間，加上國企施工都是非常迅速的，所以交房安全不必擔心。
——當然最后，我絕不是唱衰鄭州新房。
鄭州新房依然值得購買，畢竟是最新的產品和得房率，也是改善群體的首選。
無論買二手房還是三代宅、四代宅，增值的時代都已經過去了，現在買房無非是虧多虧少而已，房子就是一個商品，就像數碼產品、汽車，如果你當下必須買房，就選擇那種適合自己，且虧的最少的房子就行!
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