我一直慶幸，剛入行的時候有積累各種素材的習慣，其中有一個習慣就是我把上海2005年到2012年各種各樣優秀的創新型產品都保存了下來
我一直慶幸，剛入行的時候有積累各種素材的習慣，其中有一個習慣就是我把上海2005年到2012年各種各樣優秀的創新型產品都保存了下來
為什么說這個特別重要，因為這個年份是中國房地產快速發展的幾年，市場上各種創新層出不窮，持續性的在給業內業外各種刺激和暗示
但是我現在回過頭來看那些創新產品，一邊看一邊唏噓，不僅僅是因為很多產品現在都不做了，更有不少當初看上去驚艷的產品，如今看來有點雞肋，甚至還有點反人性
我一邊看一邊在想，為什么會這樣
今天和大家分享幾個如今已經被拋棄了的當年創新性產品，來試著回答一下這個問題
01
首先值得說的是這個項目，當年龍湖在上海的第一個項目
龍湖滟瀾山
龍湖做景觀和做產品在2010年前后達到業內極致的口碑，如今我依然記得五重綠化和同緯度移植等概念
也讓業內開始知道樣板段和氣氛應該怎么弄才是最好的
但是上海的龍湖滟瀾山，給到我們最大的震撼倒不是景觀，而是整個建筑排布
我們可以來看下
首先一個1.0容積率的地塊，居然被龍湖排布出了疊加+聯排的組合模式
當初所有人都覺得這樣的容積率只能做疊加+洋房，結果滟瀾山交付出了一個純別墅類產品
除了規劃之外，單體也同樣如此，滟瀾山當初給出了一個教科書般偷面積的別墅方案
通過豎向樓層不同程度的咬合做出夾層空間，在當初的規劃體系下附加值可以做到極高的水平了
到底偷了多少面積就不說了，看剖面圖就知道是怎樣在規范范圍內做到極致了
幾乎所有的地產同行都去看了，沒有一個人不被他的規劃排布所驚艷，我那時候剛入行，至少臥底看了這個項目三次，每次看都是覺得，怎么可能把建筑做的這么極致
好，那龍湖滟瀾山后來怎么樣了，我特意找了個機會最近去了一趟，發現這樣的場景
首先二手房的嚴重上不去，龍湖滟瀾山算是在佘山趙巷板塊的核心位置了，整個交通通達性和周邊氛圍哪怕在十年前也算是極佳
十幾年過去了，房價只翻了一倍，而上海的房價翻了5倍
如今這個項目的單價依然在3萬上下波動，還不算這個項目有大量的附贈空間，可以說是全上海價格最不對稱的項目了
而實際居住下來的面貌呢，作為上海龍湖的第一個項目，花了大量精力投入的項目，后來的建筑表現是這樣的
建筑立面出現嚴重的老化和剝落，后期進行過翻新。但是很明顯物業在這一塊也沒選好顏色，整體就像膏藥一樣貼在上面。這不是個案，真的去過的朋友知道這樣的情況非誠非常普遍和常態
而這個項目價格上不去并且后期維護越來越差的理由，是在當初設計的時候碰到了一個命門，也是當時我們認為是模式創新如今卻成為最大的軟肋
當時上海有一個非常知名的政策叫7090，就是一個項目里面要最少70%以上的面積配比要規劃90平米以下的產品，目的是為了增加市場小戶型產品的供應。后來上海轟轟烈烈的入戶花園和空中花園就是在這樣政策下產生的
但是龍湖滟瀾山走了另一個偏門，就是面積只讓做90平米，但是我又很想做別墅，怎么辦
當初的設計團隊出了一個驚人的方案：一套180平米的別墅產品是2張產證。就是規范上是兩套房子，只是上下打通變成一棟別墅
而這個政策在后來變得后患無窮。當初在上海買房并沒有限購這個政策，無非首付不同，而且寬松的時候其實沒有太大的差別
但是這也導致了后來成為二手房之后，接盤人必須要買兩套。各位想想后來一段時間在上海誰還有兩張房票，以及有2張房票的人憑什么用在你一個項目里被捆綁
正是因為這個制度的調整，直接導致了后來二手房市場無人接盤，因為需求量匱乏，直接導致了項目沒人接盤，一手購買者資產沒有得到很好的增值
正是因為這樣的戾氣在，所以后來在社區運營的時候陷入惡性循環，對于小區的維護和保養也都停滯了
龍湖滟瀾山一度成為上海最難被賣掉的小區，而這里面的源頭，就是當年看上去驚人的神戶型設計
02
第二個赫赫有名的，和龍湖滟瀾山的位置其實挺近，我也一直好奇為什么這里的地段容易出這樣的產品
項目名字叫金地天御，金地的天字系列在當時劃時代的提出一個概念
叫平墅
平墅是什么概念，簡而言之就是對于普通的平層產品，也就是5層以上的建筑，希望可以融入更多的別墅改變，構建大平層+別墅的綜合模式類產品
所以說實話，金地天御豎向的產品創新其實跨度非常大，雖然整體是5-6層的多層建筑，但是每一層都融入足量的別墅元素
我們來看下，基本上一二三層都融入了別墅有一層花園+地下室的，然后第五層成為單獨的上疊類產品，基本上每戶都可以實現獨立入戶，私密感和別墅的屬性都已經做到了極致了
我們現在來回頭看這個產品，基本上在維持容積率的前提下已經把別墅的感覺做到極致了，而且對于別墅類產品來說，橫向大平層的舒適感也同樣具備，平墅雖然作為中間業態，但是舒適度似乎又相比較別墅有了很大的提升
所以金地一時在市場上風頭正勁，并且申請了專利產品。天御入市沒多久，很快的天境也馬上入市，很顯然，金地希望用這樣的產品占據市場
當然，巧的是我有一個朋友當初就買的里面的一手房，2012年的時候，接近500萬的總價購入。2019年的時候我問二手均價，據說也只有1000萬。雖然時間比龍湖滟瀾山晚了兩年，但是7年的時間總價只翻了一倍，這樣的漲幅也同樣滯后了很多
后來我問了一下住在小區里的住戶，得到的統一反饋就是，住這里挺舒服的，但是也沒想過置換了，因為這個價格也換不到更好房子了
和用戶的反饋差不多的是，從此之后，上海再也沒有所謂的平墅類項目了
后面華潤的佘山九里項目想要復制這樣的平墅類項目，因為已經到了2014年之后，市場的接受度極低，所以華潤項目最后做了一個極端的項目，整體的規劃推翻重建，規劃小戶型類產品，最后才慢慢的實現去化
03
第三個項目，在泗涇。之前也碼字和大家分享過，項目名字叫萬業夢立方
這個項目當初最大的創新點在于
3.5米層高的建筑。我們都知道，在建筑規范上來說，3.5米層高算單層容積率的最高層高值
那么萬業為什么要額外增加50-60公分的層高呢。當初的話術是，這多余的60公分，不論是上面還是下面，都可以額外的規劃出更多的收納空間，這樣的室內整體的收納空間會更強
所以我們看到，客廳的屋頂上面可以規劃出這樣的收納地方，而做了之后下面還是2.9米的正常層高
臥室的床下面可以墊高之后多出很多榻榻米的收納地方
所以不論是向上還是向下，幾乎所有的房間都可以規劃出足量的收納空間
這樣的項目因為概念的新穎也很快的在互聯網端發酵，當初幾乎全國各地的項目都想要來學習和取經，希望這樣豎向空間的創新可以解決小戶型的收納問題
我曾以為這樣的產品會很快流行，但有趣的是，這也成為了3.5米層高創新的孤本項目。不論是其他開發商還是萬業自己，后面也沒有繼續的跟進和迭代
后面我查詢了這個項目的二手價格，微妙的是，這樣的產品并沒有在市場上得到更好的溢價機會，整體的售價和周圍的普通住宅商品房單價極度相似
04
最后一個項目，在松江新城。我突然發現，好像上海的西區容易出這樣的產品
當初我也是帶著團隊去看的，開發商是綠地，項目名字叫薔薇九里
而這個項目的創新點如今聽起來也足夠的震撼，叫90平米的別墅
我們都知道，90平米都是緊湊型公寓類產品，為什么還可以做出別墅啊。我也看過這樣的戶型
作為聯排類產品，雖然只有90平米的面積，但是依然規劃了三層的豎向空間。再加上當時傳統的地下室和閣樓的附贈面積，構筑了這么一個特殊的小聯排類產品
這樣的產品后面有差不多實施的么，其實特別少，唯一值得說的是杭州的桃李春風這個項目，同樣也是90平米的別墅類產品
但是存在最大的不同是桃李春風是單層的別墅類產品，也就是說是一個平面的公寓增加了外部的花園空間
而綠地薔薇九里最大的問題來自于雖然只有90平米，但是上下規劃了三層，幾乎每層只有30平米的空間，外加上對于別墅樓梯要吃掉大量的面積
所以直接導致單層的室內空間極度的壓抑
后來我打聽了一些買在這個項目的業主，詢問為什么購買這些產品，有一個很有趣的結論就是，幾乎沒人把這樣的產品當成別墅產品，也不認為自己買了這樣的產品就人生進階實現別墅夢想了
有趣的是，后面的二手房價格也挺直接，雖然有各種附贈，但是產證面積的單價和周邊的次新房是一模一樣的
05
其實這樣的項目在我的素材庫里特別多，每次回頭看我都會各種遺憾和感慨，明明當年的熱捧還歷歷在目，怎么現在就沒人光顧以及合理的價值都得不到肯定呢
我試著從這些項目里找尋一些規律和痕跡，發現一個特別有趣的現象，這些產品產生當初都有一個特別統一的問題圍繞在所有的開發商團隊里
就是在一個還比較郊區的位置，因為土地樓板價已經到了比較高的位置了，如何在不破指標的前提下做出有創新的產品實現溢價空間
不論是龍湖滟瀾山的兩套并一套的別墅還是金地多層的容積率要規劃別墅類產品，似乎在研發的當初都有這樣的癥結
我當年也試著問一些朋友為什么要這樣做，得到的結論其實都挺有趣
叫做：如果不做這樣的產品創新，項目肯定虧錢。不如大膽一點做點創新看看能不能走出來
對于操盤手來說，賣虧本了一定死，這樣弄可能還有機會，不如試試看
當然我不知道后面這樣的產品對于他們來說是否實現溢價，但是起碼在二手房階段并沒有將這樣的價格維持住，甚至部分項目出現了嚴重的貶值
我如今冷靜的來看待這些項目，如果一定要讓我分析，那就是當年所有的創新，其實都是圍繞著如何做出溢價來規劃的，沒有一個項目是真正意義上圍繞給用戶提供舒適產品這個角度出發
雖然在后期營銷會包裝出各種概念，但是產品規劃的根基并沒有這樣的訴求
所以我們看到營銷階段會有各種自定義和所謂的專利產品，平墅也好3.5米層高也好90墅也好大概都是如此
事實告訴我們，為了創新而創新，多半沒有好的結果
這也是這么久以來一手房開發的命門所在，我們以為懂用戶，其實我們多半只是懂老板以及算過賬，對于真正意義上交付給用戶的產品，我們并沒有在乎太多
如今這樣的產品交付后，也并未發現有開發商會出來反思和探討，只是希望這個項目可以快點脫手，轉手進入到其他項目的周轉中
06
這樣的問題在如今的時代里是否銷聲匿跡了，可能你覺得會有，因為這些比較小眾的產品現在越來越少了，但是如今也換了一種形式去存在
過去幾年的房地產開發，也同樣遇到了土地成本過高，項目開發受阻的現象。但是開發商的解決方案這一次并沒有選擇做小眾產品創新，而是選擇了減配來降低成本，所以這也決定了過去兩年市場里的維權事件是最多的
雖然我們看上去兩個規律不太相同，但是在我眼里是同一撥的軌跡
今天寫這篇文章沒有diss任何開發商的意思，而且我認為在當時的氛圍下，幾乎沒有更好的選擇
但是我更希望的是，這樣的故事，這樣的教訓不應該被忘記
時代在發展，我們更應該在經驗中總結，不論如何為了追求溢價而創新，僅僅為了博出位的創新，在過去那個時代里不適用，在未來也同樣不會適用
好的創新永遠是從客戶出發，永遠是歷久彌新，永遠經得起時間的考驗。只有做到價值最大化，才有可能在價格上有所呈現
創新是一條曲折的道路，犯錯是過程中的必然結果，但是我希望行業發展20年來這樣的錯誤可以越來越少
然后最后我想說最后一句話：敬畏市場，尊重客戶，你才有可能得到你想要的
