觀點指數 在12月8日觀點指數研究院發布的《轉型初見成效 | 2025年11月產業園區暨基礎設施投資發展報告》中，我們發現，頭部園區企業表現分化，陸家嘴、張江高科等憑借轉型實現營收利潤雙增；華夏幸福等部分企業則面臨營收下滑、虧損壓力。
當前，營業收入的分化表現是園區運營市場最鮮明的特征。陸家嘴以74.23%的同比增速領跑行業，營收實現120.38億元；中新集團、張江高科營收增速介于19%-31%之間，保持穩健增長；招商蛇口、潤澤科技增速均超15%，經營基本面扎實。
而電子城、華夏幸福營收降幅分別達46.70%、72.09%，浦東金橋、蘇州高新降幅也分別達30.46%、27.42%，業務結構調整與市場需求變化帶來的挑戰集中顯現。
利潤層面，頭部企業盈利爆發力突出，張江高科、中新集團、上海臨港前三季度歸母凈利潤同比分別增長15.94%、28.57%、40.43%，核心業務與投資布局的協同效應持續釋放。
部分企業經營承壓明顯，華夏幸福歸母凈利潤虧損98.29億元，同比降幅達393.87%；東湖高新、外高橋凈利潤降幅均超60%；市北高新雖投資收益大幅增長，但歸母凈利潤仍虧損1.87億元，非經常性收益難以對沖核心業務的經營壓力。
數據中心賽道的異軍突起，成為部分企業突破增長瓶頸的關鍵。營收端，潤澤科技、萬國數據、數據港同比分別增長15.05%、10.20%、4.93%，板塊平均增速約10%；利潤端表現更為亮眼，潤澤科技、萬國數據歸母凈利潤分別達47.04億元、14.17億元，增速均超200%，數據港歸母凈利潤1.2億元，同比增長14.12%，實現穩步發展。
從產業園區市場表現來看，平均租金已呈現明確的“階梯式下滑”態勢。數據顯示，2022年一季度產業園區平均租金為138.0元/㎡/月，此后該指標進入持續下行通道，截至2025年三季度，這一數值已降至105元/㎡/月。
租金的持續走低，客觀反映了產業園區市場供過于求、企業承租能力減弱的行業現狀，其中傳統制造業、低端服務業所屬園區受沖擊更為明顯，租金下行壓力尤為突出。
數據來源：企業年報數據，觀點指數整理
入住率方面，產業園區招商難度持續加大，園區采取的“以價換量”策略效果逐步減弱。2022年一季度，產業園區整體入住率尚保持在90%以上，此后便進入逐年下滑的通道，2025年第三季度這一指標已低至69.5%，首次跌破70%的關口。
企業擴張意愿不足、園區產業定位模糊、同質化競爭加劇等多重因素疊加，共同導致傳統產業園區招商進入階段性調整期。
與產業園區的低迷表現形成鮮明對比，數據中心市場同期發展態勢相對較好。收入端數據顯示，數據中心單方收入從2022年第一季度的325.1元/㎡/月持續上升，2025年第三季度仍穩定保持在366元/㎡/月以上，增長動力持續強勁。
REITs出租率方面，東吳蘇園產業REIT、創金合信首農REIT、國泰海通臨港創新產業園REIT出租率均超95%，其中東吳蘇園產業REIT出租率達97.3%；反觀華夏合肥高新產園REIT、易方達廣開產園REIT，出租率僅為71.6%、71.4%，資產運營效率差距顯著。
為應對出租率下滑的壓力，華夏合肥高新REIT已推出針對性舉措，針對存量客戶及新增客戶給予優惠促銷，優惠促銷期為3年。在優惠促銷期限內，針對簽訂長租約的客戶，給予每年3-4個月的免租期。
數據中心類REITs運營模式呈現差異化特征。南方潤澤科技數據中心REIT、南方萬國數據中心REIT采用“按功率計費”的模式，計費率分別達99.24%、96.79%，資源利用效率處于較高水平，成為REITs市場中的“穩定器”。
年化分派率方面，華夏合肥高新產園REIT、中金湖北科技光谷REIT年化分派率分別達5.27%、5.13%，創金合信首農REIT為5.29%；而國泰海通臨港創新產業園REIT、建信中關村產業園REIT，年化分派率僅為1.73%、1.88%，收益表現差距明顯。
本文節選自《轉型初見成效 | 2025年11月產業園區暨基礎設施投資發展報告》
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