中國房地產指數系統（China Real Estate Index System，簡稱CREIS），是一套以價格指數形式反映全國及各主要城市房地產市場發展變化軌跡和當期市場狀況的指標體系和分析方法，是國內最早的房地產指數系統。中國房地產指數系統于1995年、2005年、2015年三次通過國家最高級別專家學者的學術鑒定，見證并記錄了中國房地產市場三十年的起伏與變遷，被譽為中國房地產市場的“晴雨表”和引導投資置業的“風向標”。
過去三十年，是中國經濟實現跨越式發展、城鎮化快速推進的關鍵時期，房地產行業也實現了規模與質量的顯著提升。在此期間，房地產業在擴大內需、促進投資等方面發揮了重要作用，解決了億萬中國家庭的基本居住需求，支柱產業地位持續鞏固。近年來，隨著經濟產業結構轉型和宏觀形勢變化，房地產逐步向居住屬性回歸。行業政策環境亦經歷了從寬松支持、到與市場頻繁博弈、再到長效機制逐步建立的過程。當前，房地產供求關系已發生重大變化，疊加新冠疫情及房地產金融監管趨嚴等多重因素影響，行業正經歷深刻的市場調整與發展模式重塑。
中國房地產指數系統三十年運行表現
中國房地產指數系統目前覆蓋全國主要城市，定期發布中國主要城市房地產價格指數，包括新房價格指數（綜合指數、住宅指數、寫字樓指數、商鋪指數）、百城新建住宅價格指數、百城二手住宅價格指數及50城住宅租賃價格指數等，并在此基礎上延伸出中國物業服務價格指數、中國房地產顧客滿意度指數、中國土地價格指數、中國商鋪/寫字樓租金指數、中國城軌TOD指數、中國城市更新評價指數等。
圖：中國主要城市新建住宅價格指數走勢
圖：中國主要城市二手住宅價格指數走勢
注：新房價格指數以北京2000年12月為基期，以基期指數1000點為基點。
二手住宅價格指數均以北京2004年12月為基期，以基期指數1000點為基點。2020年以前二手住宅價格指數覆蓋固定樣本小區范圍為重點城市主城區，2020年7月后固定樣本覆蓋范圍延伸至全部市轄區。
回顧過去30年房地產市場發展歷程，中國房地產指數系統數據顯示，中國主要城市新建住宅及二手住宅價格均實現顯著上漲，但不同城市漲幅分化明顯。具體來看，截至2025年10月，北京新建住宅價格指數從1994年底的997點上漲至4624點，上海從912點上漲至3799點，深圳從2000年底的1112點上漲至4887點，三個一線城市新建住宅價格指數累計漲幅均在300%以上。2017年開始，限價政策出臺對重點城市新房樓盤價格產生了明顯影響，平抑了指數漲幅。相較而言，二手住宅價格指數波動更加明顯。中房指數系統顯示，以2004年12月北京價格為1000點，截至2025年10月，上海、深圳、北京二手住宅價格指數分別達9116、8996和7910點，盡管2022以來二手住宅價格出現回調，但累計漲幅仍突出，北京、深圳相比2004年累計漲幅均在700%左右。2021年下半年以來房地產市場進入調整期，重點城市新房價格指數整體呈橫盤微降態勢，二手住宅價格指數持續下行。
從房價影響因素來看，地價作為房價的重要成本構成，在土地招拍掛制度下，尤其是市場供不應求階段，價高者得的“競價”機制推升了土地價格，進而形成成本端對房價的傳導支撐。另一方面，需求端的驅動因素同樣關鍵，過去20余年，中國經濟快速增長、貨幣供應充裕以及人口與城鎮化紅利釋放，共同構成了房地產市場快速發展的核心動力。
圖：百城及一線城市住宅用地成交樓面價與新建住宅價格走勢
注：新建住宅價格為各城市當年12月在售樓盤掛牌均價。
土地招拍掛制度實施以來，房價與地價呈現明顯的聯動上漲態勢。根據中指數據，2024年相比2010年，百城住宅用地成交樓面均價累計漲幅為207%，其中一線城市漲幅高達360%，上海累計上漲463%，北京上漲351%，反映出核心城市土地資源的稀缺性。同期，百城新建住宅價格累計上漲79%，一線城市均價累計上漲110%，其中上海、北京分別上漲124%、95%。地價漲幅整體高于房價，尤其在重點城市表現更為突出，市場一度出現“面粉”貴過“面包”的現象。近年來，隨著房地產市場進入調整階段，重點城市供地重心逐步回歸主城區，帶動平均樓面價提升速度有所加快，預計將進一步對新房價格形成支撐。
圖：過去三十年中國經濟增長與房地產運行情況
經濟多年保持中高速增長，居民購買力顯著提升，為房地產市場發展創造了較好外部環境。從“房改”開始計算，1998-2024年，中國GDP規模從8.6萬億元增至134.9萬億元，累計增長14.7倍，已成為全球第二大經濟體，2025年GDP預計將超過140萬億元。1998-2015年GDP增速均保持在7%以上，經濟的高速增長帶動居民收入提升，2024年城鎮居民人均可支配收入達到5.4萬元，較1998年增長9.0倍，居民購買力的提升為房地產市場提供了堅實支撐。
與此同時，過去三十年中國貨幣供應量的快速增長，也是過去多年房價、地價持續上漲的重要驅動因素。1998至2024年，中國貨幣供應量（M2）從10.4萬億元增長至313.5萬億元，累計增長29.0倍，其中2011年之前貨幣政策整體呈寬松導向，M2同比增速普遍在15%以上。從市場規律來看，房價指數的每輪上漲啟動前，均伴隨著貨幣供應量的階段性放量。寬松的貨幣環境為房地產市場注入充足流動性，推動市場供需兩端活躍度提升。
更重要的是，人口紅利釋放及城鎮化水平的快速提升為市場帶來大量住房需求。1998至2019年，全國每年城鎮人口增量基本保持在2000萬規模，大量農村人口進城為城市帶來旺盛的住房需求。期間，2013年中國勞動力人口達到峰值，隨后開始下降，2014年房地產市場出現階段性回調，但隨后大規模棚改貨幣化安置政策帶動市場繼續沖高，并在2021年達到峰值。全國新建商品房銷售面積從1998年的1.2億平方米增長至2021年的16.1億平方米，隨后回落至2024年的9.7億平米，峰值較1998年增長12.2倍；全國新建商品房銷售額從2513億元增長至2021年的17萬億元，隨后降至2024年的9.7萬億元，峰值較1998年增長66.7倍。與此同時，需求釋放拉動投資快速增長，1998至2021年，住宅開發投資額逐年增長，且新建住宅銷售額普遍高于同年投資額。在此期間，房地產國民經濟支柱產業地位持續鞏固，全國房地產開發投資額占GDP比重持續提升，2009-2022年保持在10%以上。城鎮居民居住環境也有了較大改善，人均住房建筑面積由2002年的24.5平方米，增加至2021年的41.0平方米。2022年中國總人口開始出現回落，城鎮率在達到65%以后增長也有所放緩，全國新建商品房銷售規模進入調整階段。
市場與調控政策的持續博弈塑造了多輪小周期行情，市場起伏波動明顯。房改初期，全國房地產量價平穩上行，2004年“831大限”后，市場進入快速發展期。2005年，針對部分地區房價過快上漲問題，政府開啟第一輪密集調控，新舊“國八條”先后出臺，當年十大城市房價指數漲幅明顯收窄，但在整體供不應求背景下，市場熱度快速反彈。2008年金融危機和2012年市場降溫階段，宏觀及房地產政策都經歷了先放松，后隨著市場走出低谷而再次收緊的過程。2010年北京出臺“限購令”后，地方政策開始發揮重要作用，這一時期各地政策節奏較為一致，市場三年小周期特征明顯。2014年，隨著經濟發展進入“新常態”及住房短缺問題明顯緩解，房地產交易量價下行壓力有所加大，百城新建住宅價格指數下跌2.7%，同時市場庫存風險積聚，隨后多地密集取消限購，放松調控，并于2015年正式開啟“去庫存”周期。
在大規模棚改貨幣化安置帶動下，新房銷售量價逐步走出低谷。2016年全國新建商品房銷售額同比增長達33%，同年百城新建住宅均價上漲18.7%，受房價地價快速上漲影響，核心城市調控不斷升級，而三四線城市仍堅持去庫存策略，城市輪動特征突出，一定程度上熨平了全國市場周期性波動，但總體市場仍升溫明顯，年末中央經濟工作會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。在較嚴格政策下，2017年后房價漲幅逐步趨緩，但全國新房銷售面積持續維持高位，三四線城市住房需求快速釋放，至2019年全國市場再次轉弱。
2020年初，新冠疫情沖擊下，政策環境寬松帶動下半年房地產市場快速修復，但隨著金融監管趨嚴及房地產供求關系發生轉變，2021年成為中國房地產市場規模拐點，全國總人口與新房銷售規模同步見頂，隨后行業進入深度調整期。過去五年間，新房銷售規模累計下降近半，政策導向也從強調“房住不炒”逐步轉向促進市場“止跌回穩”，自2021年10月以來，百城二手住宅價格指數已下跌約四年，部分城市價格指數已跌回2016年水平。
從中國房地產指數系統看三十年行業變化
1.第一個十年（1995-2004)：房改確立市場化機制，京滬房價指數上漲明顯
1995年至2004年“831大限”是中國房地產市場化機制形成的關鍵階段。以1998年住房制度改革為標志，中國實現了從福利分房體系向市場化商品房體系的根本轉變。更重要的是，房改推動房地產投資與銷售快速增長，為亞洲金融危機后的經濟穩定提供了關鍵支撐，房地產業逐步成為國民經濟的支柱產業。中房指數系統數據顯示，2001年后北京、上海等城市房價進入快速上漲通道，其中上海2002-2004年住宅價格指數累計上漲79%，漲幅顯著。在此過程中，房地產信貸尤其是住房消費信貸的擴大，有利支撐了供需兩端快速發展。
圖：1995-2004年北京、上海新建住宅價格指數同比走勢
1998年“房改”開啟商品房市場化之路，房地產業成為國民經濟的支柱產業
為應對亞洲金融危機的沖擊及國內有效需求不足等問題，中國于1998年啟動了住房制度改革。國務院于1998年7月發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號），明確停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化、市場化，并同步支持個人住房貸款發展，以釋放居民購房潛力、擴大投資與消費，對沖外部沖擊，穩定宏觀經濟。在這一系列政策的共同推動下，宏觀經濟逐步企穩回暖，商品房市場也由此進入了快速發展的新階段，為后續房地產業成為國民經濟支柱產業奠定了基礎。
1998年“23號文”提出了“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”的目標，即“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”，其中要重點發展經濟適用住房（安居工程）。2003年，在部分地區住房供求結構性矛盾較為突出的背景下，國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號），提出“加強經濟適用住房的建設和管理，增加普通商品住房供應，建立和完善廉租住房制度，控制高檔商品房建設”，確立了以普通商品住房為主要渠道的住房供給模式，2004年后經適房占同期住宅銷售面積的比重降至10%以下。
1998年之后，房地產投資規模持續快速增長，占固定資產投資比重升至約20%。房地產業成為拉動經濟增長的重要引擎，2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》指出，“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。隨后中國迎來了自改革開放以來持續時間最長的一輪經濟增長。
新房銷售及開工快速增長，京滬房價指數上漲明顯
1998年住房制度改革后，新房開工和銷售規模實現了爆發式增長。根據國家統計局數據，全國新建商品房銷售面積從1997年的9010萬平方米迅速上升至2000年的1.9億平方米，房屋新開工面積由1.4億平米升至3.0億平米，均在三年內實現規模翻番。
上世紀90年代初，房地產信息較為零散，部分區域市場波動顯著。為促進市場平穩健康發展，及時監測市場變化，國務院發展研究中心情報中心、中國房地產開發集團等聯合啟動專項研究，最終決定采用簡明、定量的指數形式作為分析房地產市場的主要工具。1995年1月，該系統通過初步論證并開始發布北京價格指數；同年9月通過國家最高級別的專家鑒定。同時，為更全面反映重點城市房價波動，中國房地產指數系統于2004年進行了技術改進，將北京等十大城市指數樣本范圍逐步擴充至全樣本監測，2005年再次通過專家鑒定委員會的學術鑒定。伴隨中國房地產市場的不斷發展，中國房地產指數系統持續客觀反映市場走勢，逐步成為各界了解、分析和研判行業趨勢的重要依據。
圖：1995-2004年北京、上海新建住宅價格指數走勢
數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理
上海2002-2004年房價指數累計漲幅達79%，2003年指數超越北京。根據中國房地產指數系統數據，在房改后的三年內，北京、上海房價指數未出現明顯上漲。其中北京大量經適房上市有效平抑了房價上漲預期，而上海房價受亞洲金融危機影響則有所調整，1998年住宅指數累計下跌11.5%；為刺激購房需求釋放，1998年起上海實施了為期五年的“購房抵扣個稅”政策，且經適房供應規模較低，受此影響，上海新建住宅價格指數逐步恢復并較快上漲，并于2003年超越北京。綜合來看，2002-2004三年期間，受2001年北京申奧成功、中國加入WTO等事件影響，市場投資情緒逐漸高漲，加之以溫州炒房團為代表的投資客加速涌入熱點城市，北京、上海等城市房價迅速攀升，三年間京滬新建住宅價格累計分別上漲22%、79%。
表：1991-2004年中國住房貸款政策變遷
資料來源：中指研究院綜合整理
與房改相伴的住房金融政策調整成為該時期推動住房需求快速釋放的重要支撐。1991年，建行、工行成立房地產信貸部并出臺抵押貸款辦法，銀行體系首次系統介入個人住房貸款領域。1995年，央行頒布《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，統一風控標準，為商業銀行個人住房貸款確立規范。而后幾年間個人住房貸款政策經歷了限制放開放松而又收緊的過程，但整體來看，在國內住房制度由“福利分房”向市場化轉軌的初期，個人住房貸款作為全新的金融工具提升了居民購房支付能力，推動購房需求充分釋放。截至2003年末，全國個人住房貸款余額約1.2萬億元，較1997年增長超60倍，占各項貸款余額的比重為6.9%，其中占人民幣消費貸款余額的比重高達75%。
2.第二個十年（2005-2014）：新房銷售額增長約六倍，百城新建住宅均價過萬
2005至2014年是中國房地產市場發展的“黃金十年”。這一時期，經濟高速增長、城鎮化快速推進、貨幣供應量顯著擴張，共同推動房地產市場實現“量價齊升”。根據中國房地產指數系統數據，2005-2014年間十大城市新房綜合價格指數累計上漲79%，與此同時，全國新建商品房銷售面積累計增長202%，新建商品房銷售額累計增長614%，頭部企業銷售規模也實現了從百億級到千億級別的跨越。
圖：2005-2014年十大城市新房綜合價格指數與新建住宅價格指數同比漲跌幅
房地產量價快速上漲，2013年百城新建住宅均價超過萬元
全國新建商品房銷售規模持續攀升，十年間銷售額累計增長六倍。從全國房地產市場規模看，“黃金十年”期間新建商品房銷售面積、銷售額均保持高速增長。其中，全國新建商品房銷售面積從2004年的3.8億平方米提升至2014年的11.5億平方米，十年累計增長202%；同期銷售金額從1.0萬億元跨越至7.4萬億元，十年累計增長六倍以上。在此期間，2004年合生創展銷售業績突破百億，2010年萬科銷售業績突破千億，頭部企業銷售規模實現了從百億級到千億級別的跨越。
圖：2005-2014年十大城市新房綜合價格指數累計漲幅
數據來源：中指數據CREIS
房價方面，中國房地產指數系統顯示，2005-2014年北京、深圳綜合指數累計漲幅均在150%左右，領漲十大城市。分階段來看，2005-2007年，北京、深圳新房綜合價格指數三年累計漲幅分別達64%和81%，二手住宅價格指數累計漲幅分別為142%和131%，在十大城市中表現均最為突出。2008年，受全球金融危機影響，市場信心受挫，熱點城市房價普遍出現回調，但隨著“四萬億”刺激計劃啟動，房價再次回歸上漲。2009至2013年，在不間斷的政策調控下，十大城市房價漲幅依然顯著，其中北京綜合指數累計上漲65%，漲幅最高。
在房地產“黃金十年”中，更多城市市場迎來快速發展，為更全面地反映全國市場情況，中國房地產指數系統在總結多年研究成果的基礎上，于2010年開啟了“中國房地產指數系統百城價格指數研究”。結合各城市房地產市場規模、經濟發展水平、區域輻射力等維度，挑選了最具代表性的100個城市，對其在售項目進行系統監測，并通過中國房地產指數系統的理論和實踐檢驗，編制運行“中國房地產百城價格指數”，于2010年6月起每月1日定期公布。
2013年4月，百城新建住宅均價突破萬元，全年價格累計上漲11.5%，其中十大城市累計上漲17.6%。而隨著樓市升溫，供應增長持續加快，庫存壓力開始顯現，2014年房地產市場有所降溫，房價出現回調，當年百城新建住宅均價累計下跌2.7%，房地產市場黃金十年由此終結。
市場與政策頻繁博弈，調控思路逐步從“一刀切”行政干預轉向分類調控
回顧2005-2014年，樓市調控始終貫穿其中，市場在政策調節下形成了明顯的3年左右的小周期特征。政策持續在“穩增長”與“控房價”之間尋求平衡，但在市場“供不應求”背景下，限購、限貸等限制需求的行政調控雖能短期內壓制市場情緒，卻難以扭轉由需求驅動的房地產上行趨勢。
圖：2005-2014年間全國新建商品房銷售額增速與百城新建住宅價格指數走勢
數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理
這一時期，伴隨著房地產市場的黃金十年，城市間行情分化趨勢日漸明顯，調控政策也從全國“一刀切”走向分類調控，為后期的因城施策思路奠定基礎。其中一線和核心二線城市因強大的產業基礎，吸引人口持續流入，住房需求較為堅挺，房價抗跌性強；而部分二線與大多數三四線城市在經過前幾年的集中開發后，供應過剩壓力顯現，庫存問題逐步暴露，百城新建住宅價格指數顯示，2014年二線、三四線新建住宅均價分別下跌5%、4%。伴隨著市場特征的轉變，樓市調控政策也逐漸走向差異化，政府因地制宜，調控的精細度明顯提升。
2014年，隨著經濟發展進入新常態及住房短缺問題明顯緩解，房地產交易量價下行壓力加大，庫存風險積聚，全年百城新建住宅價格指數下跌2.7%，年中住建部提出“千方百計消化庫存”。與此同時，2014年3月《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》發布，首次提出“健全房地產市場調控長效機制”，并明確調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。彼時市場普遍認為行業將進入平穩理性增長的新階段，但2015年推出的大規模棚改貨幣化安置政策再次拉動行業開啟新一輪上漲周期。
3.第三個十年（2015-2025）：市場量價沖高回落，隨后進入調整期
上篇（2015-2019）：大規模棚改貨幣化帶動需求釋放，三四線城市量價齊升
在此階段，以棚改貨幣化安置為核心引擎，房地產市場量價迎來了從一二線到三四線城市的輪動上漲行情，全國新建商品房銷售規模持續保持高位。中房指數系統百城價格指數顯示，2016年，百城新建住宅價格漲幅達18.7%，其中一線城市上漲22%，二線城市上漲17%，與此同時，環京、環滬以及珠三角都市圈三四線城市房價迎來快速上漲期。隨后一二線調控不斷升級，限價政策平抑了房價漲幅，而三四線仍普遍堅持去庫存策略，2017年三四線城市房價漲幅達12%。2016年12月，中央經濟工作會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，此后“房住不炒”政策導向貫穿行業多年。
圖：2015-2024年全國新建商品房銷售面積及百城新建住宅價格同比漲跌幅走勢
數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理
棚改貨幣化安置推動住房需求加快釋放，全國銷售規模躍升至15億平米以上
2015年，房地產市場政策延續寬松基調，年中市場有所修復，一線及部分熱點二線城市逐步企穩，但多數城市市場需求仍表現乏力，較高的庫存壓力下，房價多呈下跌態勢。2015年11月，習近平總書記主持召開中央財經領導小組第十一次會議，提出要化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展，標志著推動房地產去庫存上升為中央層面的重要部署。
??
數據來源：中指研究院綜合整理
2015年中央大力推進棚改貨幣化安置，2017年后棚改安置方式因地制宜的有所調整。2014年，央行創設抵押補充貸款（PSL）貨幣政策工具，專項加大對棚戶區改造的信貸支持，為后續全面推進棚改貨幣化安置奠定了重要的資金基礎。2015年，棚改政策迎來重大突破，明確了2015-2017年改造各類棚戶區1800萬套的工作目標，并首次提出“積極推進棚改貨幣化安置”，要求各地區按照原則上不低于50%的比例確定棚改貨幣化安置目標；在專項資金支持下，2015-2017年全國每年實際棚改開工規模均超600萬套。2017下半年棚改安置政策有所調整，提出庫存不足的區域優先以實物安置為主，針對貨幣化安置的專項資金也逐步退場，其中2017年PSL發放額從2016年的9750億元降至6350億元。但棚改仍在持續推進，2017-2018年全國實際棚改開工規模仍保持在600萬套以上，2019年后棚改開工量明顯減量，降幅近五成。
棚改貨幣化安置推動住房需求快速釋放，新房銷售規模攀升至歷史高位。2015年在大規模棚改貨幣化安置推動下，全國新建商品房銷售面積同比止降轉增，2016年增幅進一步擴大至20%，2017年銷售規模攀升至15.5億平方米左右，并持續至2019年。
房價輪動上漲，2016年一線城市上漲最快，2017年三四線房價漲幅仍超10%
數據來源：中指數據CREIS
在棚改貨幣化與因城施策等因素推動下，各級城市房價、地價出現輪動上漲行情。
具體來看，2015年，一線城市憑借基本面優勢，房價率先反彈，房企也積極投資，“地王”頻現進一步強化房價上漲預期，全年一線城市新建住宅價格上漲12%，多數二三線城市房價仍有一定壓力。
2016年，一線城市新建商品住宅價格上漲22%，住宅用地成交樓面價上漲39%。二線城市新建住宅價格全年上漲17%，地價上漲84%。與此同時，因北上深等核心城市房價上漲過快，此類區域出現了較為顯著的需求外溢現象，周邊城市如環京的燕郊、固安與環滬城市昆山以及環廣深的東莞、珠海等城市房價快速上漲，帶動三四線城市房價全年上漲17%。但除熱點城市群之外的多數三四線城市，房價仍在穩步恢復，整體以溫和波動或小幅調整為主。
值得注意的是，為抑制熱點城市房價過快上漲，2016年起陸續有城市出臺了新房限價調控政策，嚴格的限價政策明顯抑制了新房價格漲幅，2017年一線房價漲幅回落至2%，二線城市房價漲幅回落至9%，但實際銷售過程中“延遲備案”、“茶水費”等現象層出不窮，擾亂市場規范運行。同時，在市場熱度較高，嚴格限制房價而不限制地價的情況下，推動熱度進一步向土地市場聚集，地王頻出，“面粉貴過面包”現象屢見不鮮。
2017年三四線城市房地產市場熱度明顯提升。2017年，一線與熱點二線城市調控政策不斷收緊，限購限貸及各項監管措施頻頻加碼，市場快速降溫；而三四線城市仍延續去庫存政策，市場需求積極釋放，2017年三四線城市新建住宅價格累計漲幅達12%，超越一線與二線城市。
2018年后，房價、地價上漲較快的三四線城市調控力度也不斷加碼，三四線城市房價漲幅明顯收窄。其中2018年三四線城市新建住宅價格上漲7%，2019年漲幅進一步回落至4%。2019年后，隨著宏觀經濟壓力增大，多地“限價”政策有所弱化。
在“房住不炒”政策導向下，調控注重因城施策，長效機制建設持續推進
政策基調從“去庫存”轉向“房住不炒”。2015年，房地產政策基調以“去庫存”為主，進入2016年，隨著熱點城市房價、地價快速上漲，政策重心開始轉向風險防控，各地“因城施策”，一線及核心二線城市率先收緊限購限貸等政策抑制投機投資需求，年末中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。2017年起“房住不炒”定位持續強化，引導住房回歸居住屬性，推動市場預期趨于理性。
圖：全國新建商品房銷售面積累計同比增速與百城新建住宅價格指數同比漲幅對比
數據來源：中指研究院綜合整理
此外，這一時期，為促進房地產平穩健康發展，中央提出要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，抑制房地產泡沫，防止市場出現大起大落。2017年后，中央深入研究并加快住房制度改革和房地產長效機制建設，多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度加快建立，租賃住房、共有產權房成為住房保障的重要內容；土地制度改革持續推進，包括允許集體經營性建設用地直接入市，賦予省級政府更大的用地審批自主權；健全地方稅體系，房地產稅被多次提及，但截至目前，房地產稅尚未落地。
下篇（2020-2025）：2021年市場規模見頂，百城二手住宅價格已回調約四年
2021年是中國房地產市場規模的歷史性拐點，全國總人口與新房銷售規模同步見頂，房地產供求關系發生重大變化，自2021年下半年開始，行業進入深度調整期。這一時期，政策導向逐步從“房住不炒”轉向推動市場“止跌回穩”，限制性政策基本退出，并探索建立發展新模式。但目前市場仍處調整階段，預計2025年新建商品房銷售面積將較峰值下降約五成。價格方面，百城新建住宅價格指數顯示，市場已告別普漲態勢，三四線普遍面臨下行壓力。而隨著房地產進入存量時代，2020年起中房指數系統開始發布百城二手住宅價格指數，數據顯示，自2021年10月房價下跌以來，截至2025年末，百城二手住宅價格已回調約4年。
圖：2020-2025年全國新建商品房銷售面積、銷售額累計同比及百城二手住宅價格月同比
數據來源：國家統計局，中指數據CREIS
2021年新房銷售規模見頂，核心城市依托優質供給支撐新房價格維持平穩，二手房價格呈現普跌態勢
2022年，全國人口總量為14.12億，較上年末減少85萬人，自1962年以來首次出現負增長；常住人口城鎮化率達到65.2%。同年，全國出生人口為956萬人，出生率降至6.77‰，創1949年以來新低。在中長期人口規模趨于回落的背景下，新房銷售總量也隨之收縮。同時，2020-2021年行業監管政策與宏觀形勢發生顯著變化，共同導致房地產市場進入深度調整階段。
圖：重點100城各線城市新建商品住宅銷售面積同比增速
數據來源：國家統計局，中指數據CREIS
2022年后，房地產政策轉向全面寬松，截至“十四五”末，多數城市限制性政策已全面放開，“去庫存”與“城市更新”逐步成為政策重要方向。盡管如此，當前市場整體仍處于筑底階段。國家統計局數據顯示，2025年1-10月，全國新建商品房銷售面積為7.2億平米，同比下降6.8%，相比歷史同期高點已回落約50%；1-10月房屋新開工面積降至4.9億平米，同比下降19.8%，較歷史同期高點下降74%。同時，在整體調整過程中，城市間分化加劇，一線與核心二線城市因需求支撐較強，在政策放松階段表現出高于整體水平的市場反彈。
與此同時，這一時期，中國房地產市場正經歷從“增量時代”向“存量時代”的深刻轉變。在此背景下，中房指數系統于2020年7月進一步擴展編制了覆蓋全國100個城市的“百城二手住宅價格指數”，以期更完整、真實地反映市場價格情況和變化趨勢。該指數的構建與發布，為購房者、金融機構與房地產企業提供了客觀連續的市場參考，也為政府部門研判市場階段、評估政策效果和防范系統性風險提供了可靠依據。
圖：百城新建住宅及二手住宅價格指數環比走勢
數據來源：中指數據CREIS
房價表現來看，在市場調整期，一線城市優質改善項目帶動新房價格保持結構性微漲，二手房價格整體跌幅小于其他城市；二線城市房價走勢分化；三四線價格整體持續承壓。
存量時代到來，全國二手房成交占比已超四成，置換改善成為市場核心驅動因素
數據來源：國家統計局，中指數據CREIS
全國二手房成交占比升至四成以上。根據國家統計局數據，2024年全國新建商品房銷售面積為9.7億平米，同比下降12.9%，而同年全國二手房網簽面積為7.2億平米，同比增長1.3%，二手房成交量占整體市場份額由上年的38.8%升至42.4%。參考國際經驗，發達國家二手房成交量占比普遍在70%以上，如美國為85%左右，英國、法國超90%，未來中國二手房占比預計將進一步提升。
構建房地產發展新模式，完善市場+保障、租＋購的住房供應體系
隨著房地產供求關系轉變，探索并建立房地產發展新模式成為這一時期房地產政策的重要議題。2025年10月住建部在《介紹“十四五”時期住房城鄉建設高質量發展成就》新聞發布會上，將房地產發展新模式概括為四個方面：完善住房供應體系（市場+保障、規范發展住房租賃市場），建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，改革完善房地產開發、融資、銷售制度，發展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”等。
其中，住房租賃市場在各項政策支持下，經歷十年較快發展，逐步成為居民解決住房需求的重要途徑。早在2015年底，中央經濟工作會議就提及發展住房租賃市場，并強調將“租購并舉”確立為我國住房制度改革的主要方向。2016年以來，中央多次在重要會議及綱領性文件中提及完善住房保障體系及培育發展租賃市場，堅持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，以人口凈流入的大城市為重點，大力增加保租房供給。2021年國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》。2023年8月，國常會審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號文），由公租房、保障性租賃住房、配售型保障房構成的住房保障體系得以構建。2025年7月《住房租賃條例》發布，標志著我國住房租賃市場進入了法治化、規范化的新階段。
一直以來，中國房地產指數系統密切關注住房租賃市場的發展，2006年起對外發布“中國主要城市主城區住宅租賃價格指數”，并于2022年7月正式發布覆蓋重點50城的住房租賃價格指數，旨在反映全國重點城市普通租賃住宅在不同時點的掛牌租金水平及其變化情況。
圖：2021年7月至2025年11月50城住宅平均租金與環比漲跌幅
數據來源：中指數據CREIS
受居民就業收入預期偏弱及保租房供應增加影響，根據中房指數系統50城住宅租賃價格指數，2021年以來重點城市住宅平均租金延續小幅下跌態勢，2025年11月50城住宅平均租金為34.4元/平方米/月，同比下降3.57%，相較2021下半年高點累計下跌11.7%。
4.中國房地產企業發展三十年變化：本地起步、競速擴張、沖高回落，在風險化解中探索新模式
第一個十年（1995-2004）：國有房企率先上市，2004年上市房企達到90家，順應市場化民企力量崛起
1990年代初，上海、深圳等前沿開放城市的國有房地產企業抓住房地產市場化初期發展機遇，本地化經營，先行在內地和香港上市。1991年，房地產企業如萬科、深寶安A先后上市，1992年中海地產、越秀地產、沙河股份、城投控股等陸續上市。2004年，A股、H股上市房企合計達到90家，其中A股79家。
1995年-2004年，全國城市化率快速提升，農村人口大量涌入城市，城市人口快速增加、規模擴大，房地產企業憑借對房地產需求的精準把握，實現了經營規模的快速增長。2004年，合生創展銷售額破百億，行業首家百億房企誕生。隨著房地產市場發展，策劃代理企業應勢而生，2004年合富輝煌在香港上市，成為全國首家策劃代理上市企業。
第二個十年（2005-2014）：房企規模快速增長，百強企業銷售額十年間增長9倍，房企密集上市，2014年上市房企達到185家，開啟全國化擴張
2004年的“831大限”后，土地出讓走向市場化，區域壁壘被逐漸打破，房地產企業迎來蓬勃發展的黃金時期。房企把握快速城鎮化、人口紅利、金融寬松等帶來的巨大機遇，開啟全國化布局，形成了“單城市深耕-區域深耕-全國化擴張”的發展脈絡，房企經營規模迅速提升，2010年萬科銷售額突破千億，房企第一梯隊進入千億時代，2014年千億房企達到7家。根據中國房地產百強企業研究成果，2014年房地產百強企業銷售額相比2005年增長了9倍，市場集中度持續提升。從所有制結構來看，2014年房地產百強企業中民企占比76%，已經占據明顯主導地位。
資本市場融資成為支撐房企發展的重要途徑。2007-2009年，房地產企業在A股上市高峰；2006-2010年，內地房企掀起赴港上市熱潮，2013年-2014年內地房企再次集中赴港上市，2014年，滬深和內地在港上市房地產公司分別為137家和48家。
第三個十年（2015-2025）：房企順勢下沉三四線，運用“三高”模式，經營規模沖頂，2021年下半年以來市場調整致房企集中出險
房地產開發企業：順勢下沉三四線及采用“三高”模式追求規模同時累積風險，市場調整下房企集中出險
2015-2020年，房地產市場持續高位運行，房企把握市場輪動機遇，銷售額持續增長，TOP100企業銷售額連續新高，2020年均值達到1303?億元，較2015年增長了2.7倍。一方面，房企投資布局向三四線城市下沉，抓住了棚改貨幣化帶來的發展機遇。另一方面，高周轉、高杠桿、高負債的發展模式成為行業主流，支撐了企業規模擴張。
2021-2024年，市場顯著下行，房地產行業進入縮表出清階段，規模持續萎縮，同時售價下滑等因素使行業虧損比例增加。2021年下半年開始市場降溫，房地產企業銷售規模逐漸下滑，2022-2024年企業營收規模整體維持下降態勢。2022年以來售價持續承壓，疊加拿地持續回歸一二線城市，房企盈利水平下降，行業虧損比例持續增加。
2015-2024年，百億、千億企業迅速擴容后快速收縮，到2024年百億企業僅為86家，千億企業僅余11家。根據中國房地產百強企業研究成果，從所有制結構來看，2024年房地產百強企業中的央國企占比75%，民企及混合所有制企業占比25%，與2020年之前的結構正好相反。
“高周轉”模式高度依賴“高杠桿、高負債”，導致行業整體風險敞口擴大。2021年下半年以來，企業償債壓力持續加大，根據中指監測，截至2025年11月已有77家房企發生債務違約。市場深度調整及多家房企發生債務違約背景下，2022年至今有28家上市房企被動退市，其中A股14家，H股14家。
2021年底，中央經濟工作會議明確提出房地產業要“探索新的發展模式”。經歷本輪房地產市場周期調整，房企在積極化解風險的同時，更加積極構建新發展模式。頭部企業總體上采取聚焦優勢賽道、輕重并舉發展策略，發展物業服務、商業運營、代建、策劃代理、長租公寓等業務，掘金存量運營服務市場。2020年，首家房地產代建企業綠城管理在香港上市，房地產代建發展邁出重要一步。2021年下半年以來，隨著房地產行業進入調整期，行業分工更加細化，代建迎來快速發展，根據統計有百余家房企開展代建業務。
物業服務企業：開啟存量時代運營新篇，從規模擴張到質效并進
（1）行業變化：從“助力”到“主力”，從“附屬”到“擔當”
在房地產增量時代，物業服務作為開發鏈條的末端環節，承擔著基礎房產維護和售后配套的角色，其價值更多體現在輔助銷售與品牌延續。進入存量時代后，物業服務的角色轉變為資產價值守護者、空間運營者與社區生態連接者，核心從“管理物業”轉向“運營人與空間”，通過精細化服務、社區增值服務和多元化場景運營，擔負起存量資產運營和基層治理的重任，物業管理行業的價值達到了新高度。在此期間，物業服務企業的管理規模、經營業績和盈利能力也均獲得了快速提升。2007—2024年，由中指研究院評選的物業百強企業的管理面積均值增長超過13倍，營業收入均值增長超過18倍，凈利潤均值增長了12倍。
（2）資本變化：從“無”到“有”，從“蜂擁上市”到“有退無進”
物業百強企業在資本市場從無到有，物業管理行業在資本市場從青澀走向成熟。2014年，彩生活在港交所上市，成為內地首家登陸資本市場的物業服務企業；2015年—2017年，中海物業、綠城服務等相繼在香港上市；2018年，南都物業在上海證券交易所掛牌上市，成為國內首家登陸A股的物業服務企業；2019年—2021年，每年新增上市企業數量均超10家。近年來上市熱潮明顯降溫，還有部分上市企業基于自身戰略考量，選擇主動退出資本市場。
（3）業務變化：從“基礎”到“多元”，從“社區”到“城市”
物業百強企業面對內外部市場環境變化，抓住市場結構性機會，引領行業持續創新服務理念，從“對物的管理”躍升為“對人的服務”與“對空間的賦能”，并逐漸打開服務邊界。
從中國房地產指數系統展望未來發展趨勢
1.住房需求空間：未來五年全國新建住宅年均銷售面積預計保持在7-8億平米
黨的二十大確定到2035年基本實現社會主義現代化，未來五年是承上啟下、夯實基礎、全面發力的關鍵階段?！笆逦濉睍r期，中國發展面臨的外部不確定性顯著增加，擴大內需成為推動經濟平穩發展的核心支撐。房地產行業兼具消費與投資雙重屬性，是擴內需重要抓手。同時，被納入“民生保障”范疇也預示著行業發展模式將發生改變。從國際經驗來看，即便在主要發達經濟體中，房地產歷經百年發展，也仍普遍承擔著經濟重要支柱產業的角色。總體來看，隨著市場預期逐步改善，在經歷供求大幅縮量和房價明顯回調后，“十五五”中后期市場有望逐步筑底企穩。
房地產仍有發展空間，“十五五”時期新房銷售規模有望逐步趨穩
長周期視角來看，多個國家歷史經驗表明，一個完整的房地產周期通常持續18-20年左右。參考OECD國家經驗，在房地產下行周期中，房價平均回調幅度約34%，從房價開始下跌到企穩止跌平均用時約7年。中國房地產市場自2004年土地市場化開始，至2025年已歷時22年，其中2015年推出的棚改貨幣化政策在一定程度上拉長了市場周期。自2021年下半年以來，房地產市場已持續調整超四年，各項指標已較歷史高點出現顯著回落。
展望未來五年，盡管新房市場總量峰值已過，但全國每年新增城鎮人口仍較為龐大，人口持續流入的高能級城市仍具備較強的房地產開發投資潛力。同時，隨著生活水平的不斷提高，居民改善性住房需求仍未被充分滿足。總體來看，剛需和改善性住房需求仍具備一定釋放空間，但不同城市與區域之間的市場表現將進一步分化。
根據中指測算，“十五五”時期全國城鎮住房需求總量約為49.8億平方米。對應住房供給端，除市場化的商品住宅外，保障性住房及多套房業主出售非自住房產等也會消化部分增量需求。綜合按照70%-80%的轉化比例，未來五年全國新建商品住宅銷售面積年均預計為7-8億平米。從住房需求構成來看：1）新增城鎮人口帶來的住房需求，這也是過去支撐房地產市場快速擴張的核心動力，假設未來五年中國總人口每年減少約0.25%，城鎮化率年均提升0.7個百分點，則五年城鎮人口增加約3650萬人，帶動住房需求增加16.1億平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，本報告通過城鎮居民人均住房建筑面積增加趨勢來評估這一影響，按照五年累計增加2.1平米計算，“十五五”期末中國城鎮居民人均住房建筑面積將達到45平米，帶動住房需求增加20.3億平米，占總需求比例約四成，是未來住房消費的核心增長點。3）拆遷改造帶來的住房需求，在“十三五”大規模棚改貨幣化安置階段，該因素曾是市場較快發展的重要支撐，但隨著城市發展階段轉變，拆遷改造帶來的住房需求預計將回落，但其仍將為市場提供一定支持，預計未來五年拆改需求約13.4億平米。（詳見中指研究院《“十五五”中國房地產市場趨勢展望報告》）
值得注意的是，盡管2025年新房銷售規模已降至中樞水平，但當前住房需求特征已由“剛需”驅動轉為“改善”主導。相比剛需購房者，改善性需求購房決策更易受收入預期和市場前景影響。預計“十五五”前半段，受預期偏弱及市場慣性影響，房地產銷售量價仍有下行壓力，而隨著市場庫存逐步回落，配合社會預期修復，“十五五”中后期房地產有望逐步走出低迷階段。
集聚效應帶動核心城市人口保持凈流入，房地產仍具發展潛力
2025年中央城市工作會議對中國城鎮化所處階段作出重大判斷：“中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”。2024年全國常住人口城鎮化率達到67%，已逐步進入城鎮化中后期，結合發達經濟體70%-80%的城鎮化水平來看，未來仍有一定發展空間，但增速將有所放緩。預計在未來城鎮化推進過程中，人口向核心城市及優勢區域聚集的趨勢仍將延續。
圖：2011-2020年與2021-2024年重點城市常住人口年均增量對比
注：部分城市2024年數據未公布，采用2021-2023年均人口增量代替，區劃調整導致的人口變化因素已作剔除。
數據來源：各城市統計局，中指數據CREIS
長期來看，隨著房地產行業逐步向新模式轉變，“人、房、地、錢”要素聯動機制將在未來市場資源配置中發揮主導作用，真正實現以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡。未來人口及人才吸引力強的城市市場更具韌性，隨著居民對高品質住房需求的增加，“好城市+好房子”價值將逐步兌現。其中核心城市因人口增加且購買力較強，住房需求相對穩定，同時改善性需求釋放支撐市場韌性較強，未來房地產量價具備空間。而對于大部分三四線城市而言，住房將回歸消費屬性，人口持續流出且供應過剩的城市可能長期面臨有效需求不足的情況，市場難以回到過去高點。
2.房價趨勢：經濟增長帶動下，房價指數有望溫和修復，城市分化進一步加劇
發達國家經歷房價觸底后普遍回歸上升趨勢，目前多數已超越前期高點
從發達國家的長期房價軌跡來看，絕大多數成熟經濟體在發展過程中都經歷過房地產市場的深度調整，部分甚至演變成系統性風險。例如日本地產泡沫破裂、美國次貸危機、歐洲多國主權債務危機期間，房價均出現過顯著下跌，部分跌幅甚至超過30%。而將觀察周期拉長至數十年，可以發現這些市場在經濟增長、通脹推動及供需結構改善的共同作用下，房價普遍重回上漲通道，并多修復至前期高點以上。
圖：主要發達國家房價指數走勢（以2010年為100）
數據來源：BIS，中指研究院綜合整理
美國：次貸危機后房價下跌約6年，2017年已恢復至危機前水平，科技產業驅動西海岸城市房價領漲
數據來源：聯合國(城市化率)，世界銀行(人均GDP)，IMF(人口)，標普/凱斯?席勒房價指數(全國房價及城市房價)?中指研究院綜合整理
次貸危機后，美國房價在經歷深度調整后逐步回升，并呈現出明顯的區域分化特征。危機期間，美國房價較峰值下跌約27%，但隨著經濟復蘇，至2017年已恢復危機前水平。截至2024年，美國整體房價較2012年低點累計上漲約143%，較2006年峰值亦高出約66%。不同城市來看，西海岸的舊金山、洛杉磯等城市因科技產業驅動，住房需求積極釋放，房價上漲動力較強，當前房價較2006年峰值上漲超過60%，較2011年低點累計漲幅超180%。而東海岸的紐約、華盛頓和中西部的芝加哥等城市，受人口增長放緩或產業轉型滯后影響，房價漲幅低于全國水平，但自2011年以來累計漲幅仍超過100%。
在次貸危機期間，美國政府通過強有力的政策干預較快實現了房地產市場的企穩，2006年至2024年間，美國人均GDP由4.6萬美元增長至8.6萬美元，累計增幅達85%，盡管美國城鎮化率已處于較高水平，但總人口仍保持溫和增長，為住房需求提供了支撐。從市場規模來看，美國新房和二手房銷量均未恢復至危機前水平，其中二手房在住房交易中持續占據主導地位，2024年占比達85.6%，反映出市場以存量交易為主的特征。
日本：房價回落近20年，全國房價仍未回到泡沫破裂前，但東京圈已創新高
圖：日本人口增量、城市化率、人均GDP、全國及主要城市房價指數
數據來源：BIS(日本整體房價)，日本統計局(人口)，聯合國(城市化率)，世界銀行(人均GDP)，日本不動產研究所(東京圈及大阪圈房價)?中指研究院綜合整理
日本房地產泡沫破裂后，房地產與宏觀經濟進入相互拖累的負向循環，市場進入長期下行階段。1991年房地產泡沫破裂后，日本住宅價格持續下跌，直到2012年左右才逐步企穩，房價累計下跌約45%。在泡沫破裂初期，日本政府應對相對遲緩，銀行體系積累了大量不良債權，直至90年代末，金融機構連鎖倒閉風險加劇，日本政府才通過相關法案向銀行系統注入公共資金。此外，政府通過貨幣寬松（貼現率從1990年的6%降至1995年的0.5%）和財政刺激（多次減稅）支撐經濟，但早期政策協調不足，政策效果主要集中于“維穩”而非“修復”，未能有效阻斷通縮預期的自我實現。截至2024年，日本房價較房地產泡沫破裂前的高點仍有24%的差距。
但核心都市圈價格已修復。從人口流動來看，盡管20世紀60年代日本曾出現階段性逆城市化現象，核心城市整體人口增長放緩，但在2011年后全國人口持續下降背景下，核心都市圈仍保持凈流入態勢，住房需求保持相對韌性。從價格表現看，東京圈、大阪圈的新建公寓價格在2002年左右率先止跌，當前東京圈、大阪圈新建公寓價格水平已分別高于歷史高點29%、21%。
中國：經濟增長將帶動房價重回上漲，但城市間預計將呈現明顯分化
圖：中國城鎮人口增量、城鎮化率、人均GDP發展示意圖
數據來源：BIS，國家統計局，中指研究院綜合整理
展望未來，在經濟持續增長、城鎮化繼續推進等帶動下，全國房價指數有望實現溫和修復，但預計房價復蘇路徑將呈現明顯的區域分化特征，核心城市有望率先企穩并引領市場回暖。從國際經驗來看，在全國性房地產市場調整階段，核心城市因資源高度集聚、產業競爭力優勢和持續的人口流入，通常表現出更強的價格韌性。結合中國實際，一線及部分強二線城市有望依托產業升級和人才政策優勢，逐步改善市場預期，率先實現價格修復，并帶動全國市場逐步企穩，但低能級城市房價或再難回到前期高點。
3.高質量發展：完善基礎制度，優化住房供給，提升服務質量
推動房地產高質量發展，是適應我國城鎮化新階段與破解行業舊模式困境的必然選擇。當前，房地產市場供求關系已發生重大變化，城市發展進入存量提質增效為主的階段，部分在住房短缺時代形成的制度安排與發展方式已難以持續。2025年10月，《“十五五”規劃建議》明確提出“推動房地產高質量發展。加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設安全舒適綠色智慧的’好房子’，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度”，為行業轉型指明了方向。
穩步推進基礎制度完善，為房地產高質量發展奠定基礎
“十五五”期間，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，是構建發展新模式的重要方向?，F行相關制度主要形成于住房短缺時期，以預售加速資金回籠、擴大住房供給為主要特征。部分企業在此過程中形成了“高負債、高杠桿、高周轉”的開發模式。該模式雖在過去推動了行業快速發展，但也逐步暴露出資金違規挪用、項目延期交付等問題。
針對這些問題，未來制度完善預計將圍繞資金封閉管理、銷售方式轉型與全過程監管展開。如推行房地產項目公司制，這將有利于實現項目風險隔離，防止建設資金被抽調挪用；建立以主辦銀行為核心的融資機制，可加強對項目資金的歸集與全程監督；在銷售環節，宜漸進式穩步推進改革，根據不同區域市場特征“因城施策”提高現房銷售比例，對保留預售的區域和項目則加強預售資金監管，切實保障購房人權益，逐步推動市場從期房預售向現房銷售平穩過渡。
構建多元住房供應體系，政府?；尽⑹袌鰸M足改善性住房需求，打造好房子
隨著房地產市場供求關系發生根本性變化，住房發展重心已從規模擴張轉向質量提升?！笆逦濉逼陂g，優化住房供給結構、提升住房供給質量是推動房地產高質量發展的關鍵。
保障性住房將更加注重有效供給及需求適配。經過多年發展，我國已建立起覆蓋公租房、保障性租賃住房和配售型保障房在內的多層次住房保障體系。當前，絕大多數家庭的基本住房需求已得到滿足，下一階段保障房建設重點預計將從增加規模轉向優化供給結構，更加注重因城施策、按需定建，提升供給與需求的匹配度，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，更好地發揮政府“保基本”的托底作用。
市場化住房將聚焦品質改善與“好房子”建設。隨著居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，改善性住房需求已成為市場重要支撐。在此背景下，《“十五五”規劃建議》明確提出要“因城施策增加改善性住房供給”，為市場發展錨定方向。同時，“好房子”概念首次納入國家五年規劃，鼓勵建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，以新需求引領新供給，以新供給創造新需求。
住房租賃市場為居民提供更多居住選擇。近年來，在“租購并舉”住房制度持續推進下，我國住房租賃市場實現快速發展，政策性保租房與市場化長租房供應顯著增加，相關配套制度不斷健全。未來，隨著租賃權益保障持續強化、租購同權穩步推進，租房有望成為新市民、青年人的長期居住選擇。租賃市場與購房市場協同發展，將共同構建多層次的住房供給體系，更好地適配不同階段、不同群體的差異化居住需求。
提升服務質量，以優質物業與高效運維支撐房地產高質量發展
當前，我國住房市場已進入存量為主的發展階段。居民對居住安全、社區環境與長期服務質量的要求不斷提高，同時大量住宅建筑逐漸老化，設施維護需求日益突出。在此背景下，專業化的物業服務與系統化的房屋全生命周期安全管理，已成為推動房地產高質量發展的重要支撐。從物業服務發展來看，隨著行業水平持續提高以及科技應用持續深化，物業管理正逐步從傳統的“空間管理”轉向構建“服務生態”。未來的“好服務”應更加聚焦于精細化、差異化、智慧化與價值化。同時，應加快建立覆蓋房屋全生命周期的長效維護機制，以延長房屋使用壽命、提升居住安全。在此過程中，優質的物業管理服務是落實房屋全生命周期安全管理的重要支撐力量。
面對新形勢，房地產企業應主動求變，逐步構建以“開發+運營+服務”為核心的多元業務體系，實現高質量發展。而不同類型房企在業務規模與資源稟賦方面存在差異，應結合自身特點因企施策，聚焦優勢領域。大型央國企的開發業務宜重點布局主流城市，持續推進區域深耕；輕資產業務則可依托品牌優勢、資源整合與技術積淀，通過代建運營、資產管理、物業服務等方式，構建跨板塊協同生態，實現資源復用與價值提升。地方國有企業作為地方政府推進城市建設的重要力量，應深度參與基礎設施配套建設，履行社會責任、保障基本民生，同時憑借屬地優勢增強運營服務能力，逐步向“城市運營商”轉型。民營企業則應圍繞輕資產業務做專做精，把握存量時代機遇，以專業化、精細化的服務能力提升核心競爭力，在行業格局重塑過程中實現可持續發展。
展望未來，房地產行業正逐步從以開發為主，轉向開發、運營與服務并重的新階段。存量時代到來將推動行業價值鏈條向資產管理、城市更新、租賃住房及物業服務等專業領域深化拓展。在此背景下，中國房地產指數系統將持續完善指數體系，以精準數據支持行業分析，為市場決策提供參考，助力行業實現高質量發展。
